Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2746 K.2017/14030

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava konusu 1972 parsel sayılı taşınmazda bulunan 70 m²'lik bölümü açık alan, 43 m²'lik bölümü ise kapalı alan olmak üzere toplam 113,00 m²'lik alanın çay ocağı olarak kullanılmak üzere, 01/01/1999 başlangıç tarihli sözleşme ile davalıya kiralandığını, 31/12/2013 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin davalıya bildirildiğini, ayrıca kiralananın, .... peron yükseltilmesinin yapılması projesi içerisinde kaldığını, proje kapsamında peronun 30 cm. daha yükseltileceğini, bu kapsamda çay ocağının yıkılması gerektiğini belirterek davalının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, taraflar arasında en son 01/01/2009 -31/12/2009 tarihleri arasına ilişkin olmak üzere yazılı kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira sözleşmesinin her dönem sonunda kendiliğinden bir yıl uzadığını ve halen de devam ettiğini, bu nedenle davacının tek taraflı kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmadığını, peron yükseltme çalışmasının kiralananın yıkılmasını gerektirecek bir sebep olmadığı gibi, bu çalışmanın dava tarihinden çok önce tamamlandığını beyanla davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, taraflar arasında 01/01/1999 tarihinde kurulan ve en son 01/01/2011-31/12/2011 tarihleri arasında geçerli olmak üzere ek sözleşme ile yenilenen kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği, davacının, tahliye talepli 27/09/2013 tarihli ihtarnamesinin 28/09/2013 tarihinde davalıya tebliğ olunduğu, davanın ise 28/01/2014 tarihinde açıldığı, buna göre yasada öngörülen sürelere uyulduğu,

diğer tahliye nedeni olarak ileri sürülen peron yükseltme çalışmasının, sözleşmeye konu kapalı alan bakımından gerekli olmadığının bilirkişi raporuyla sabit olduğu belirtelerek feshi ihbar nedeniyle tahliye isteminin kabulü ile davalının 1972 parsel sırasında kayıtlı mecurdan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 328 ve 329 maddeleri uyarınca tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı Kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin Kanun maddeleri uygulanacaktır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanununun 329. maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde 6 (altı) aylık dönem için 3 (üç) ay önceden kiracıya fesih bildiriminin tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda tahliye davası açılması gerekir. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki diğer kira ilişkilerinde kiralananın tahliyesi için feshi ihbar yeterli olup, başka bir sebep aramaya gerek yoktur.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın niteliği, 70 m² açık alan, 43 m² kapalı alan olmak üzere çay ocağı olarak belirtilmiştir. Uyuşmazlık konusu olaya uygulanacak yasa hükümlerinin tespiti açısından öncelikle kiralananın vasfının (çatılı- çatısız) belirlenmesi gerekir. Dosya kapsamından kiralananın baskın vasfı net olarak anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak kiralananın arsa olan kısımları ile çatılı olan kısımlarının tespiti ile baskın vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.