Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/275 K.2017/1265

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 14.02.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı adına gelen olmadı. Karşı taraf vekili adına gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve taraflardan kimsenin gelmediği anlaşılmakla işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı dava dilekçesinde özetle.

Davacının, 20/01/2010 başlangıç tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazı bakkaliye, tekel bayii ve büfe olarak kullanmak üzere davalıdan kiraladığını, davalı kiralayanın 2013 yılında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İzmir Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne başvurarak tapuda "Buca, Dumlupınar Mahallesi, 486 ada, 64 parselde kayıtlı kiralananın kentsel dönüşüm kapsamına alınması talebinde bulunduğunu, tapu kaydına 6306 sayılı kanun kapsamında şerh konulduğunu, bunun üzerine kiralanan taşınmaz için Buca Belediyesi tarafından 24.03.2014 Tarihine kadar yıkım kararı verildiğini, bu sebeple,

kiralanan taşınmazın tahliye edilmesinin istendiğini ve taşınmazın 2014 Mart ayı sonunda davacı tarafından tahliye edildiğini, davalının keşide ettiği İzmir 24. Noterliğinin 29.11.2013 Tarihli ihtarnamesiyle sözleşme süresinin bitimine 17 yıl olmasına rağmen taşınmazın boşaltılmasını istediğini, sözleşmenin uzun süreli olmasına güvenerek önceki kiracıdan 30.000,00 TL devir bedeli ödeyerek mecuru devraldığını, bina için asma tavan, aydınlatma led ışıklandırma, bina zemin güçlendirmesi,

zemin döşeme, boya ve badana, elektrik tesisatı, dış kepenk onarımı gibi esaslı tamirat ve tadilat yaptırdığını, taşınmazı tahliye etmek zorunda kalması nedeniyle ciddi kazanç kaybına uğradığını, belirterek davalı tarafından sözleşme süresinden önce mecurun yıkımı sağlanarak zarara uğratıldığını ileri sürerek tadilat, onarım, imalat, işletme devir bedeli ve kira sözleşmesinin süresinden önce feshi nedeniyle uğranılan kar kaybına karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 35.000,00 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davacıyla yapılan 20/01/2010 tarihli kira sözleşmesinin 20 yıl değil 6 yıl için yapıldığını, kira sözleşmesinin imzalamasından iki buçuk yıl sonra, 6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yürürlüğe girdiğini, dava konusu taşınmaz bu kanun kapsamına girdiğinden başvuru yapıldığını, başvurunun keyfiyetten değil kanundan kaynaklanan bir hak ve zorunluluk olduğunu, riskli alanların tespitinin idare tarafından yapıldığını, tahliye ve yıkım işlerinin kamu tarafından yürütülen bir yasa niteliğinde olduğunu, yıkım ve tahliye durdurulamadığından davacıdan tazminat talep edilemeyeceğini,

6036 sayılı yasa gereğince gayrimenkulün yıkılmasından kaynaklanan tüm sorumluluğu kamunun üstlendiğini, bu nedenle kanundan kaynaklanan yıkımdan davalının sorumlu olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, “Türk Borçlar kanununun 301.maddesinde düzenlenen, kiralayanın kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğü, kiralayanın sorumlu tutulamayacağı sebeplerden dolayı sözleşmeden sonra imkansız hale gelmiş olup bu durumda kiralayanın kusursuz olması da dikkate alınarak davacının sözleşmenin süresinden önce feshi nedeniyle kazanç kaybı ve tadilat bedeli isteyemeyeceği, hava parası talebinin ise her durumda yasal olmayıp kiralayandan talep edilemeyeceği” gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin temyiz itirazlarına gelince. Davacı alacaklı, 20.01.2010 başlangıç tarihli, yirmi yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak açtığı davada, davalı kiralayan taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin 20.01.2010 başlangıç tarihli ve 6 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunu belirterek sözleşmedeki imzasını inkar etmiştir.

Davalının imzaya itiraz etmesi nedeniyle mahkemece grafoloji, sahtecilik ve balistik uzmanı Ali Çoban’dan alının 31/08/2015 tarihli bilirkişi raporunda inkar edilen imzanın davalı kiralayanın eli mahsulü olduğu bildirilmiştir.

Kira sözleşmesinin hususi şartlar 3. maddesinde “Mal sahibi kiracıya kesinlikle müdahale etmeyecek, kiracıya gerekli tadilat yapmaya izin verilmiştir.” 4. maddesinde “ Kiracı kiralana yerin elektrik tesisatında tamirat ve tadilat yapabilir.” 9. maddesinde “Sözleşme bitiminde taraflar anlaşamayıp kiracının kiralanan mülkten ayrılması durumunda yapılan tadilat masrafları mülk sahibinden ücret talep edilmeyecek ve yapılan işin malzemeleri mülk sahibine bırakılacaktır.” 10. maddesinde “Bu kira sözleşmesi 10 maddeden ibaret olup daha önceden yapılan sözleşmeleri geçersiz kılar.” düzenlemesi getirilmiştir.

Davalı kiraya verenin, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, yirmi yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından 6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kiralananın tahliye edildiği ve yıkıldığı sabittir.

Davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda davacı, 20 yıllık kira süresini göz önüne alarak kiralananda yaptığı masrafları kiralananı kullandığı süre ile orantılı olarak kiraya veren davalıdan talep edebilir.

O halde, mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte mi yoksa alıp götürülmesinin mümkün olup olmadığı hususlarının ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bu talebin de reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.