Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2928 K.2017/14795

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 27.09.2006 başlangıç tarihli dört yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek yeni kira dönemi 27.09.2011 tarihinden itibaren hak ve nesafete göre aylık kira bedelinin 6.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı, henüz hak ve nesafet dönemi başlamadığını, kira bedelinin tefe-tüfe oranında artış yapılarak ödendiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafça temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 24.06.2014 tarih, 2014/6965 Esas, 2014/8299 Karar sayılı ilamı ile, "....

Davacının davasını süresinde açmış olduğundan Mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu kiralananın kira bedelinin 27.09.2011 tarihinden itibaren aylık net 4.750.-TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken,

öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda; davacı ile davalı arasında 27.09.2006 başlangıç tarihli dört yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, kiralananın zemin kat üstü dört katlı olduğu, zemin katının mısır çarşısı adı altında işyeri olarak işletildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır, talep edilen dönemin ise hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemenin hükmüne esas aldığı 10.10.2012 tarihli bilirkişi raporunda.

27.09.2011 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 4050.-TL olacağı, davacının itirazı üzerine alınan 19.02.2013 tarihli ek bilirkişi raporunda kiralananın pansiyon olan kısmının aylık kira bedelinin 3.500.-TL, işyeri olan kısmının ise aylık kira bedelinin 1.250.-TL olmasına göre toplam kira bedelinin 4.750.-TL olacağı, 25.03.2013 tarihli ek bilirkişi raporuna göre de kira bedellerinin emsaller baz alınarak brüt olarak tespit edildiği belirtilmiştir.

Bilirkişi raporunda kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli tespit edilmemiş olup mahkemece bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak,

taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,