Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/295 K.2017/1723

Taraflar arasındaki tazminat-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı-karşı davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 21/02/2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı-karşı davalı vekili Av.... ile Av.... geldiler. Karşı taraf davalı-karşı davacı vekili Av....i geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-karşı davalı vekili asıl davada, davalının maliki olduğu taşınmazın 15/03/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığını, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra dükkanın kullanım amacına uygun olarak işletilebilmesi için tadilatlara başlandığını, tadilatlar sırasında taşıyıcı kolonların sağlam olmadığının fark edildiğini, binanın yıkılma riski altında olduğunu tespit edildiğinden durumun Mayıs 2013' de davalı tarafa sözlü olarak bildirilerek tüm tadilat çalışmalarının durdurulduğunu, sözlü görüşmede sonuç alınamaması nedeniyle ayıbın giderilmesi için 20/06/2013 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini,

bilirkişi tarafından kiralanandaki ayıbın can ve mal güvenliği açısından tehdit oluşturduğu, binanın güçlendirilerek dahi ayıbın giderilmesinin olanaksız olduğunun tespit edildiğini, kiralalandaki esaslı ayıp giderilmediğinden sözleşmenin 05/09/2013 tarihli ihtarname ile feshedildiğini, anahtarın 23/10/2013 tarihinde notere tevdi edildiğini, kiralanandaki ayıbın sözleşmenin yapılması sırasında bilinebilecek durumda olmayan gizli ve esaslı bir ayıp olup kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde kullanımını engellediğini, müvekkilinin Mart, Nisan, Mayıs 2013 için 55.000 TL kira bedeli, 22.000 TL depozito,

13.750 TL stopaj ödemesi yaptığını, inşaat, mekanik tesisat, elektrik tesisatı, aydınlatma gibi tadilat ve hafriyat işleri için KDV dahil 615.710,12 TL masraf yaptığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 50.000 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-karşı davacı vekili, davacının sözleşme düzenlenmeden önce, kiralananı inceleme ve muayene imkanı bulduğunu, davacının kiralananın mevcut durumunu bilerek kiraladığını, aksi olsa bile tanınan iki aylık tadilat ve yerleşme süresinde ayıpların farkedilerek durumun müvekkiline ihbarı gerektiğini, feshin haklı olduğu kabul edilse bile ileriye etkili olarak hüküm ifade edebileceğini beyanla asıl davanın reddini savunmuş, karşı dava da ise, davacının 01/06/2013-23/10/2013 tarihleri arasında 4 ay 23 günlük 104.866,66 TL kira borcunu ödemediğini,

sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi nedeniyle 23/10/2013 tarihinden itibaren işleyecek 3 aylık kira bedeli 66.000 TL'den sorumlu olduğunu, yıkılan duvarlar, sökülen tesisat ve sıvalar ile projeye aykırı olarak girişilen ve yarım bırakılan tadilattan doğan zararlarının kiracı tarafından karşılanması gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 44.000 TL kira alacağının, 3.000 TL kira kaybının ve 3.000 TL yarım bırakılan tadilattan kaynaklanan zararının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı-karşı davalı vekili, karşı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile 3.150,00 TL'nin ihtar tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, karşı davanın kısmen kabulü ile 44.000,00 TL kira tutarı ile 3.000,00 TL akde aykırılık nedeniyle uğranılan zararın davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı-karşı davalının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacı-karşı davalı vekilinin asıl davada depozito bedelinin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde, davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde, kiraya verene ödendiğini ileri sürdüğü 22.000 TL depozito bedelinin uğranılan zarar kapsamında tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, mahkemece depozito bedelinin tahsili talebi ile ilgili olarak olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi doğru değildir.

3-Davacı-karşı davalı vekilinin karşı davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince; kira sözleşmesinde hem kiracının hem de kiraya verenin sözleşmenin kurulmasından sona ermesine kadar karşılıklı yükümlülükleri mevcuttur.

Türk Borçlar Kanunu'nun 301.maddesi gereğince kiraya verenin en başta gelen yükümlülüğü kiracıya kira sözleşmesinin kurulmasından beklediği faydayı sağlayacak, kira sözleşmesine konu yeri sözleşmenin amacına uygun olarak kullanmasını temin edecek uygun bir yeri kiralamaktır.

İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/62 D.İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda, binada güçlendirmenin uygun olmadığı, binanın zemin katının bu haliyle kullanılmasının can ve mal güvenliği açısından riskli ve sakıncalı olduğu bildirilmiştir. Bu nedenle kiracı tarafından, kira sözleşmesinin feshi haklı nedene dayanmakta olup ayıplı binanın kiralanmasında kiraya veren kusurludur.

Kiralanın güçlendirmesinin uygun olmadığı bilirkişi raporu ile tespit edildiğine göre yarım bırakılan tadilat nedeniyle kiralananın eski hale getirilmesi için gerekli masrafların kiracıdan istenemeyeceği gözetilmeden bu kalem yönünden davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.