Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2963 K.2017/15825

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının, davacıya ait işyeri niteliğindeki taşınmazda 26.07.1990 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, ...Sulh hukuk Mahkemesinin 2013/5 esas 2013/141 sayılı karar ile, dava konusu dükkanın 26.07.2011 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 550 TL olarak belirlendiğini belirterek, 26.07.2014 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 1.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı, emsallerine göre kira bedellerinin uygun olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile ÜFE oranında artış yapılarak, 26.07.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 680 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma

yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.Olayımıza gelince. Mahkemece, kira bedelinin önceki mahkeme kararı ile belirlendiği 26.07.2011 tarihinden itibaren 4. yıl olan 26.07.2015 tarihinden itibaren kira bedeli ÜFE artış oranına göre belirlenmiştir.

Ancak, dosya içeriğinden kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece T.T.K.nun 14, 17, 1463. maddeleri, 5362 Sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununun 3. maddesi çerçevesinde davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, davalının tacir olduğunun anlaşılması halinde TBK.'un 344. maddesi, 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince 8 yıl süreyle uygulanamayacağından kira bedelinin önceki Yargıtay İçtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerektiği gözetilerek brüt olarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.Ayrıca,

kabule göre de;davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davalı tarafından kabul edilip son ödenen 681,17 TL kira bedelinden düşük miktarda ve net mi brüt mü olduğu da açıklanmadan yazılı şekilde kira bedeline hükmedilmesi de doğru olmamıştır.Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.