Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2990 K.2017/15110

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı kiracının 01.01.2014 tarihinden itibaren aylık net 7500 TL ödediğini, emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını belirterek 01.01.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin davacı hissesi için brüt 18.750 TL olarak tespitin karar verilmesini istemiştir. Davalı; davaya cevap vermemiş, duruşmalara katılmamıştır. Mahkemece 01.01.2014 tarihinden itibaren davacı hissesi için aylık brüt 8.500 TL olarak kira bedelinin tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme

-2- yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır. Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda hak ve nesafet yolu ile kira bedeli tespit edilirken yıllık artışın endeksin altında olamayacağı ve davacı tarafından davalının ödediği beyan ettiği bedel de dikkate alınarak karar vermek gerekirken yazılı şekilde endeksin altında ve davalının da ödemeye başladığı bedelin altında kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.