Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2991 K.2017/17112

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, kiracısı olduğu dava konusu taşınmazın bulunduğu ... Villa Park sitesinin tüm bağımsız bölümlerini satın alan davalının, tek başına mülkiyet hakkını elinde bulundurduğunu ve sitenin doğal olarak yöneticisi olduğunu, ancak davalı şirket yetkililerinin kötü niyetli davranarak ...

Villa Park sakinlerini bıktırma ve yıpratma girişiminde bulunduklarını, hukuka ve yasalara aykırı davranışlar sergileyerek site sakinlerine karşı engeller oluşturduklarını ve söz konusu engellerin halen devam ettiğini, kira sözleşmesinde aylık 100-Dolar olarak belirlenen gider katılım payının 2011 yılına ait bedelinin tamamının ödenmiş olmasına rağmen, davalı tarafından aylık gider katılım payının tek taraflı olarak 800 TL belirlendiğini ve haksız olarak site sakinlerinden tahsil edilmeye çalışıldığını belirterek aylık gider katılım payının 100 USD olduğunun tespiti ile fazlaca tutardan borçlu olmadıklarının tespitini,

ayrıca davalı şirketin söz konusu villasının kullanımıyla ilgili olarak elektrik ve su kullanılmasının engellenmesi, misafirlerinin içeriye alınmaması, kendisinin ve misafirlerinin üstlerinin ve çantalarının aranmasının engellenmesi, ... Villa Park Tesisinin diğer müşterek kullanılan hizmetlerinden faydalanmasının engellenmesi ile irtifak hakkı ve zilyetliğe dayalı her türlü haklarının kullanılmasının engellenmesi yönünden oluşturulan muarazanın giderilmesini istemiştir.

Davalı; alınan kararların keyfi ve yasadışı olmayıp hükümet komiserinin denetiminde alındığını, sözleşmede yazılı olan aylık bedellerin taraflarca müştereken uygulama dışı bırakıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; alınan bilirkişi raporları dikkate alınarak davacının davalıya 2.583,73 TL borcunun bulunduğu anlaşıldığından, davacının 2011 yılı aylık aidat bedelinin 100 Dolar olduğunun tespiti talebi ile fazlaca tutardan borçlu olmadığının tespiti talebinin reddi ile

davacının kiracısı olduğu 115 ada 19 parsel C-1 nolu bağımsız bölüme yönelik elektrik ve suyun kesilmesi, eve gelen misafirlerin siteye girişinin engellenmesi, misafirlerin üstlerinin ve çantalarının aranması yönündeki kiracının doğrudan kullanım hakkını etkiler nitelikteki engellerin kaldırılmasına, Davacının 19 parselden 20 parsele geçmek için aradaki tel örgünün kaldırılmasına ve 20 parselden de denize doğru ulaşımın çit örgü ile engellendiği, bu engellerin de kaldırılması ve denize doğrudan ulaşımın sağlanması yönündeki talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava dışı ... Otelcilik ve Turizm A.Ş ile Murat Serdar Kısadere arasında imzalanan 26.01.2001 başlangıç tarihli ve 99 yıl süreli mülk kullanım sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı ... ... Şirketinin, 11.03.2010 tarihinde, dava konusu sitenin de bulunduğu taşınmazı, kiraya veren ... Otelcilik ve Turizm ...

Şirketinden satın alarak malik olduğu ve kiracı ... ... lehine 26.01.2001 tarihinden itibaren 99 yıllığına tapuya kaydedilmiş mevcut kira şerhinden kalan sürenin davacı ...’a devredildiği anlaşılmaktadır.

İlgili sözleşmenin Özel Şartlar başlıklı 7/5.maddesinde; kiracının bakım-onarım-güvenlik vb harcamalar için 150- USD aylık gider katılım payını şirkete ödemekle yükümlü olduğu, aylık katılım payının her yılın 31 Ocak tarihine kadar şirkete peşin olarak ödeneceği, yıllık katılım paylarının, kiracı temsilcilerinin katılımıyla ve müştereken çalışma ile tespit edileceği ve ödemelerde gecikme olması halinde her ayın ilk beş gününden başlayarak dolar bazında aylık %1,5 temerrüt faizi ödemeyi kiracının kabul edeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı; şimdiye kadar 100-USD olarak ödenen aylık gider katılım payının, davalı tarafından tek taraflı ve sözleşmeye aykırı olarak 2011 yılı için aylık 800,00-TL üzerinden belirlendiğini, hukuka aykırı bir şeklide belirlenen ve haksız olarak tahsil edilmeye çalışılan bu bedelin iptali ile katılım payının aylık 100 USD olduğunun tespitini ve davalı tarafından talep edilen yıllık 9.600-TL’dan ödediği 1.200-Doların mahsubu sonrası bakiye kısımdan borçlu olmadığının tespitini istemiş, davalı.

2001 yılında imzalanan sözleşmede belirlenen aidat bedelinin, iyiniyet kuralları çerçevesinde ödeme tarihindeki yabancı paraya uygulanacak endekse göre belirlenmesini istemiştir.

Yargılama sırasında yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporunda ise; gider katılım payı olarak dava konusu site içerisindeki kiracılara yansıtılması gereken harcama kalemleri tespit edilerek, hesaplanan genel giderler toplamının site içerisinde bulunan 153 adet bağımsız kullanım alanına bölünmek suretiyle yıllık aidat miktarı belirlenmiş ve aylık gider katılım payının 233,96 USD karşılığı 376,50-TL’na isabet edeceği vurgulanarak, davacının 2011 yılı için ödediği miktar da mahsup edilmek suretiyle 2.583,73-TL daha aidat borcu bulunduğu belirlenmiştir.

Her ne kadar Mahkemece mevcut bilirkişi raporu dikkate alınarak, davacının davalıya 2.583,73 TL borcunun bulunduğu anlaşıldığından, davacının 2011 yılı aylık aidat bedelinin 100 USD olduğunun tespiti talebi ile fazlaca tutardan borçlu olmadığının tespiti talebinin reddine karar verilmiş ise de; kurulan iş bu hüküm ile davacının talebinin tam olarak karşılanmadığı anlaşılmakta olup, karar mevcut haliyle infaza elverişli değildir.

Bir hükmün neleri içermesi gerektiği HMK’nun 297. maddesinde tek tek sayılarak ayrıntılı biçimde gösterilmiştir. Buna göre hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Bu şekilde dava sonunda mahkemenin kimin lehine, kimin aleyhine karar verdiği, davacının talebinin ne kadarının kabul edildiği, davalının neye göre mahkum edildiği tereddütsüz şekilde anlaşılmalıdır. Biçim koşullarının getiriliş amacı, hükmün açıklığı ve anlaşılırlığı kadar infaz kabiliyetini de sağlamaktır. Aksi hâl, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır ve dava içinden yeni davaların doğmasına neden olur.

O halde mahkemece yapılacak iş; dava konusu sitenin içinde bulunduğu benzer taşınmazlara ilişkin Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen emsal Mahkeme ilamları da değerlendirilerek, davacının talebini karşılayacak şekilde; dava dosyasının önceki bilirkişiler dışında oluşturulacak uzman üç kişilik bilirkişi kuruluna verilerek, taraf itirazlarına da açıklık getirilerek, davalı tarafından istenebilecek dönem aidat bedelinin usulüne uygun olarak hesaplanmak suretiyle, hüküm kurmaya ve denetime elverişli bir rapor alınarak, varılacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.