Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/300 K.2017/2114

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, daha önceden belirtilen 28.02.2017 duruşma günü için tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... geldi. Aleyhine temyiz olunan davacı vekili Av. ... ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00' e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dava, kiralananda sonradan çıkan ayıp nedeniyle peşin ödenen kira parasının istirdatı, yoksun kalınan kar ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, manevi tazminat talebinin reddine, diğer taleplerin kabulüne, fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; ... Otelciliğe ait olan ... ... ilçesinde kain 115 ada 19 parsel nolu taşınmazın P2, S2, U2, nolu bağımsız bölümlerinin eski malik ... Otelcilik Turizm A.Ş.'den 99 yıllığına kiralandığını ve tapuya şerh edildiğini, F8, F16, F19 ve F25 nolu bağımsız bölümlerin ise dava dışı 3. Kişiler tarafından 99 yıllığına kiralandığını, bu kişilerin kiralamış olduğu taşınmazları davacıya devrettiğini, ...

Otelciliğin iflasına karar verilmesi üzerine, ... ... ilçesi 115 ada 19 ve 20 parsel nolu taşınmazların tüm bağımsız bölümlerinin, parsel üzerindeki irtifak hakkı ve üzerindeki villaların ihale ile davalı ...Ş. ye satılarak bu şirket adına irtifak hakkı tescil edildiğini, bu nedenle dava konusu bağımsız bölümünü de kapsar şekilde söz konusu parsel üzerinde davalının tek başına mülkiyet hakkını elinde bulundurduğundan davaya konu meskenin bulunduğu sitenin doğal olarak yöneticisi olduğunu,

davalı ...Ş.nin taşınmazın irtifak hakkını satın aldıktan sonra tek yanlı ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak aidat belirleyerek tahsili için ihtar gönderdiğini, mecura girişe engel olduğunu, elektrik ve suyu kestiğini, çit örülerek denize gidişi engellediğini, topladığı aidatlarla vermesi gereken hizmetleri vermediğini, taşınmazdaki çevre düzenlemelerini korumadığını ve kurumasına yol açtığını, davacının kiralama yetkisini engelleyerek kiracıların siteye girişini engellediğini belirterek,

kira bedelinin ayıpla orantılı olarak tenziline ve bedel peşinen ödenmiş olduğundan Haziran/2010 ayından dava tarihine kadar olan süre için 3.000 TL’nin istirdadına, taşınmazların kiraya verilememesinden dolayı müvekkilinin uğradığı maddi zararın tazminine karşılık 2012 Haziran ayı ile dava tarihi arası için 1.000 TL’lik yoksun kalınan karın, davacının kişilik haklarına yapılan saldırı nedeniyle 11.000 TL manevi zararın tahsilini talep etmiş, bilirkişi raporu sonucu talebini ıslah etmiştir.

Davalı vekili, taşınmazın hazine ile önceki malik arasında düzenlenen sözleşmeye göre taşınmazın turistik tesis olarak kullanılacağının belirtilmesi nedeniyle davacı ile yapılan kira sözleşmelerinin butlanla geçersiz olduğunu, kira bedellerinin önceki malike ödendiğine ilişkin hiçbir ödeme belgesi sunulmadığını, taşınmazdaki ayıpların hangi tarihte meydana geldiğinin tespit edilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, manevi tazminat talebinin reddine, kira bedelinin tenzili ve peşin ödenen kira bedelinin istirdadı talebinin kabulü ile kira bedelinde % 30 indirim yapılarak, peşin ödenen kiranın denkleştirici adalet ilkesi ile belirlenen 95.192 TL'nin ve yoksun kalınan kar bedeli 39.000 TL nin tahsiline karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin istirdadına karar verilen kira bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince. Davada dayanılan ve hükme esas alınan önceki malik ... Otelcilik ile yapılan 99 yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Bu sözleşmeler ile P2 nolu taşınmaz 180.000 Alman Markı, S2 nolu taşınmaz 220.000 Alman markı, U2 nolu taşınmaz 100.000 Alman markı kira bedelleri ile 99 yıllığına davacıya kiralanmış, F8, F16, F19 ve F25 nolu taşınmazların ise 100.000 USD bedelle dava dışı 3. Kişiye kiralandığı, 3. Kişinin ise alt kira sözleşmeleri ile davacıya kalan sürelerle taşınmazları kiraladığı anlaşılmaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, F8, F16, F19 ve F25 nolu taşınmazlar yönünden davacı ile dava dışı 3. Kişiler arasında yapılan kira sözleşmeleri esas alınarak 140.000 USD üzerinden hesap yapıldığı görülmektedir.

TBK'nun 310. maddesi gereğince "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Ayrıca, kira sözleşmesi nispi borç ilişkisi doğuran sözleşmeler olup, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişileri bağlamaz. Bu durumda, dava dışı ilk kiracı 3. Kişi ile önceki malik ... Otelcilik arasında yapılan kira sözleşmeleri esas alınarak hesaplama yapılması gerekir.

Ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporunda denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş ise de, kira bedellerinin USD ve Alman Markı olarak belirlendiği ve bu para birimlerinin ortalama olarak enflasyon oranında arttığı gözardı edilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap edilerek yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru değildir.

3- Davalı vekilinin tazminatın hesaplanma tarihine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK'nun 301. maddesine göre “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK'nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir.

TBK'nun 305/1 maddesinde "Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir." hükmünü getirmiştir.

Bu maddeye göre kiralanan sonradan ayıplı hale gelmiş ise kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertebileceği ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebileceği madde 307. ise kiracının kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelinden indirim isteyebilmesi için önceden kiraya verene ihbarda bulunması gerekir.

Somut olayda; davacı tarafından davalıya gönderilen ... Zeytinburnu 2. Noterliğinin 03.12.2014 keşide 05.12.2014 tebliğ tarihli ve 20083 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, kiralanandaki ayıpların giderilmesi için davalıya 90 gün süre verildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan kanun maddeleri gereğince kira bedelinde yapılacak indirim ve tazminatın ihtarın tebliğ edildiği tarih esas alınarak belirlenmesi gerekir.

Bu durumda, davacı tarafından Zeytinburnu 2. Noterliğinin 03.12.2014 keşide 05.12.2014 tebliğ tarihli ihtarnamesinde ayıpların giderilmesi için 90 günlük süre verildiği dikkate alınarak bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekirken yazılı şekilde hesaplama yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.