Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3031 K.2017/15380

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, davalı ile 01/03/2005 tarihli, dokuz yıl dört ay süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kiraya verenlerden ...'ün 19/11/2011 tarihinde vefat ettiğini, mirasçılarının eşi ..., oğulları ..., ... ve ...'ün olduğunu, 01/07/2014 tarihinde başlayacak yeni dönem kira bedelinin net 60.000 TL olarak ödenmesini davalıya ihtar ettiklerini, davalının yeni dönem kira bedelini 19.265,34 TL olarak ödemeye devam ettiğini, ödenen kira bedelinin piyasa rayiçlerinin altında olduğunu belirterek 01.07.2014-01.07.2015 döneminde kira parasının aylık net 60.000.00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.07.2014 tarihinden itibaren aylık bürüt kiranın 47.000.00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Taraflar arasında imzalanan 01/03/2005 başlangıç tarihli, dokuz yıl dört ay süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bilirkişi heyetince, emsal araştırması yapılmadan, genel ve soyut ifadelerle, hak ve nefaset hükümleri gereği taşınmazın brüt 60.000 TL kira getirebileceği açıklanmıştır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak,

kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı,

bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) olarak saptanması gerekirken, davacının sunduğu emsaller keşfen incelenerek değerlendirilmeden, resen emsal araştırılması yapılmadan yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek, hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2-) Bilirkişi kurulu tarafından brüt 60.000 TL olarak belirlenen kira bedelinden Mahkemece makul seviyede eski kiracılık nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken hiç bir gerekçe gösterilmeden fazla oranda hak ve nesafet indirimi yapılması uygun değildir.

3-)Kiraya verenlerden ...'ün vefat ettiği, miraşçılarından, ...'ün dava tarihinde reşit olmadığı, velisi ... tarafından verilen vekaletname ile dava açıldığı anlaşılmaktadır. Hüküm tarihinden sonra ...'ün reşit olduğu anlaşıldığından, davaya katılımının veya kendi adına düzenlenmiş vekaletnamenin ibraz edilmesinin sağlanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.

4-) Kabule göre de, davacıların vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince,

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedilir. Davaya konu taşınmazın tespit edilen brüt kira bedelinden, davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedelinin çıkartılarak, aradaki yıllık fark üzerinden davacı yararına vekâlet ücreti takdir edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.