Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3110 K.2018/6483

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ...'nin arsa sahibi, davalı ...’ın ise kiraya veren olarak taraflar arasında 16.02.2007 tarihinde imzalanan 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu arsanın kiralandığını, sözleşmede, davacı kiracı tarafından gayrimenkul üzerine binalar ve sosyal alanlar inşa edileceği, petrol ve akaryakıt ürünleri satışı alanında ticari faaliyet yürüteceği, arsa sahibinin arsaya ait akaryakıt satış ruhsatlarını temin ederek vermesi suretiyle davacının ticari faaliyetine başlayacağının kararlaştırıldığını, ancak geçen süreçte davalıların arsaya ilişkin izin ve ruhsatları vermediğini,

bu sebeple davacı şirketin ticari faaliyetine başlayamadığını, bunun üzerine davacı tarafından ... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/3 D.

İş dosyasında arsa üzerine yapılan binaların ve akaryakıt istasyonu haline getirmek için yapılan masrafların tespitinin yapıldığını, bilirkişi raporunda inşaat işleri için 296.000,00 TL, elektrik hattının çekilmesi iç elektrik tesisatı için 61.774,00 TL bedel tespit edildiğini, davalı tarafa 23.500,00 TL elden para ödendiğini, kira bedeli olarak 22.200,00 TL ödeme yapıldığını, ayrıca inşaatta çalışan işçilere sigorta+maaş yaklaşık 20.000,00 TL harcandığını, neticeten bu ödemelere ilişkin toplam 450.000,00 TL giderinin bulunduğunu belirterek,

davacının uğradığı zararın tazminini ve faaliyette bulunamadığı için mahrum kaldığı kara ilişkin fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ...; dava konusu yeri ... kardeşlere 2006 yılında kiraya verdiğini, kiraya verdiğinde projede belirtilen 5 adet binadan araba yıkama-yağmala, tamir-bakım yeri, idari bina ve restaurant olmak üzere 4 binanın tamamının yapıldığını, sıvaları ile paridyen mermerlerinin hazır durumda olduğunu, binaların Bayandırlık İl Müdürlüğünden alınmış 20.08.1999 gün ve 15/8 sayılı ruhsat ile 23.01.2001 gün ve 17/46 sayılı tadilat ruhsatlarında da belirtilen söz konusu 5 binanın 4 tanesinin tam olarak kiracıya teslim edildiğini, sadece mağazanın temelini kendisinin yaptığını, üzerini kiracının yaptığını,

ayrıca davacı şahıslara ruhsat ve diğer resmi işler ile evrakları takip etmeleri için ... 9. Noterliği’nden 23.08.2006 tarih ve 30199 sayılı vekaletname ile her türlü yetki ve olanağın verildiğini, bir bina yapmalarına rağmen bütün binaları yapmış gibi rapor aldıklarını, bahse konu binanın ...

Primlerinin davacı-kiracı tarafından ödenmediğini bu sebeple eşinin tüm mal varlığına ve kendi aracına ... tarafından haciz uygulandığını, bu borcu kendisinin ödemek zorunda kaldığını, davacılar tarafından 60 aydır kira bedeli ödenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ...( ...) ; davacı şirket ile herhangi bir kira sözleşmesi imzalamadığını, tarafına herhangi bir ödeme yapılmadığını, bahsi geçen binaların, arazi üzerindeki benzinliğin, elektrik tesisatının ve trafonun kendisini tarafından yapıldığını, kendisinin resmi kurumlara gerekli müracaatlar ettiğini, davacıların bu yerleri yaptıkları iddialarını karşılar bir fatura ve delillerinin olmadığını, davacıların arazi üzerinde izni olmadan işgalci durumunda bulunduklarını, benzinlik yerini 2006 yılında ...'a kiraya verdiğini, belirterek açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

Somut olayda; davacı şirket ile davalı ... arasında 16.02.2007 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede arsa vasfındaki taşınmazda petrol akaryakıt ürünleri satışı yapılacağı, ayrıca sözleşmenin 22. maddesinde arsa üzerine yapılacak binalar ve demirbaşlar nedeniyle 1 yıl kira ödemesi olmayacağı kararlaştırılmıştır. Davalı ... davaya cevabında binalardan 1 tanesinin davacı tarafından yapıldığının kabul etmiştir. Dosya kapsamından taşınmazın tahliye edilip edilmediği anlaşılamamaktadır.

Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup, olaya uygulanacak olan 818 sayılı Borçlar Kanununun 410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözüme kavuşturulması gerekir. Kiraya veren, davacı kiracının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarihteki bedelinden B.K.’nun vekaletsiz iş görmeye ilişkin 414. maddesi uyarınca faydalandığı ve zenginleştiği oranda sorumludur.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle kiralananın tahliyesinin gerçekleşip gerçekleşmediği hususu üzerinde durularak, tahliye gerçekleşmemiş ise davanın reddine karar vermek olmalıdır. Eğer tahliye gerçekleşmiş ise; davalının bir binanın davacı tarafından yaptırıldığına ilişkin beyanı da dikkate alınarak, konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı masraflardan sökülüp

götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu, faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibarıyla değerinin belirlenmesi, tahliye tarihi dikkate alınıp kalan kiralama süresi de değerlendirilerek 1 yıllık kira bedeli de düşülmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.