Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3173 K.2017/16736

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ... Belediyesi ile aralarında imzalanan 02/05/2011 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile... Restoranı ve ...

Bahçesinin, yıllık toplam 59.767,00 TL kira bedeli karşılığında kiralandığını ancak belediyece dava konusu taşınmazlardan çay bahçesinin kendisine teslim edilmemesine rağmen 2011 yılı kira bedelinin tam bedel üzerinden hukuka aykırı olarak fazladan tahsil edildiğini, yine sözleşmeye aykırı olarak yapılan masrafların kira bedelinden düşürülmeden sonraki yıl kira bedelinin talep edildiğini belirterek 2011 yılı kira bedelinin her iki taşınmaz için peşin ödenmesine rağmen, kullandırılmayan çay bahçesine ait fazla ödenen kira bedelinin tenzili ile teslimi gerçekleştirilen lokantanın kira bedelinin 2011 yılı için 30.000,00 TL olarak tespitine,

akabinde taşınmaza yapılan masrafların tespiti ile 2012 yılı kira bedelinden tenziline ve davalı belediyenin ödemeye çağrı mektubuna konu sözde 41.376,16 TL borçtan sorumlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar; davacı ile aralarında imzalanan kira sözleşmesi ile sadece lokantanın davacıya kiraya verildiğini, çay bahçesinin mülkiyetinin 3. Kişilere ait olup durumun davacı tarafça da bilindiğini, davacı tarafından 2012 yılına ait kira bedellerinin ise ödenmediğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; zamanında ayıp ihbarında bulunulmadığı ve dava açıldığı tarihten öncesine ilişkin kira bedelinden indirim talep edilemeyeceği, faydalı masraf talebinin ise tahliye gerçekleşmeden dinlenemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Davacının faydalı masraf talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde. Taraflar arasında imzalanan 02/05/2011 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmede kiralananın çay bahçesi ve gazino(lokanta) olarak kullanılacağı yazılı olup, sözleşmenin özel şartlar 12. Maddesinde; kiracının taşınmazın içinde herhangi bir imalat veya tadilat yapmak istemesi halinde, önceden konu ile ilgili projesini sunarak proje bedeli tespit edilip ihale kırım bedeli düşüldükten sonra bedelin kiraya mahsubu veya kira uzatımı istenmesi halinde görüş alınarak uzatılması gerekeceği düzenlenmiştir.

Davalı ..., 13.04.2012 tarihli onay yazısı ile kiracı tarafından yapılan tadilatlar için belirlenen 25.000,00-TL bedelin toplam kira bedelinden mahsup edilmesine karar verildiğini bildirmiş, davacı ise kiraya veren belediye tarafından tek taraflı olarak belirlenen 25.000,00-TL masraf bedelini kabul etmeyerek, dava dilekçesi ile taşınmaza yapmış olduğu masrafların da tespit edilerek kira bedelinden tenziline karar verilmesini istemiştir.

Taraflar arasında imzalanan ve ihtilaf konusu olmayan kira sözleşmesinde kiracı tarafından taşınmaza yapılan masrafların kira bedelinden mahsup edilebileceği kararlaştırılmış olduğunu göre, taşınmaz fiilen tahliye edilmemiş olsa dahi davacının talebinin haklı olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda Mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi marifetiyle yerinde inceleme yaptırılarak taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı masrafların değerinin tespit edilmek suretiyle ve tespit edilen her bir masraf kalemi hakkında sözleşme hükümleri de değerlendirilerek ayrıntılı denetime elverişli bilirkişi raporu düzenlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-) Davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde; davaya konu kira sözleşmesinde kiralananın Gazino ve Çay Bahçesi olduğu belirtilmiştir. Davacı kiralanan çay bahçesinin kendisine teslim edilmediğini iddia ederek, 11.06.2012 tarihinde davalı Belediyeye başvurmak suretiyle çay bahçesinin teslim edilmesini talep etmiş, davalı ... ise gerek 12.06.2012 tarihli cevabi yazısında gerekse de taraflar arasındaki konuya ilişkin muhtelif yazışmalarda, kiralanan çay bahçesinin önceki kiracıdan teslim alınmadığını beyan etmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi gereğince kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 304 ve 305.maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde ise kiracının, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir.

Bu durumda Mahkemece öncelikle taraflar arasındaki yazışmalar da değerlendirilmek suretiyle, mahallinde yeniden keşif yapılarak, kira sözleşmesinde kiraya verilen alan ile davacının halen kullanmakta olduğu alanın açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde tespit edilerek, kullanılan alanın kiralanan alandan daha az olduğunun tespit edilmesi halinde TBK’nun 307.maddesi gereği ayıpla orantılı olarak indirim yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.