Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/321 K.2017/9121

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 06.06.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.....ş geldi. Karşı taraf davacı vekili Av.... ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar vekili, davacı .....i tesisi 01/04/2002 tarihinden başlamak üzere kiraladığını, davacı şirketin bu tesise, kiraladıktan sonra yaklaşık 400.000 USD harcadığını, tesisin bu günkü halinin tamamının (eski ağaçlar hariç ) davacı şirket tarafından yapıldığını, dava konusu tesisin belediye tarafından 2011 yılında yeniden ihaleye çıkarıldığını, davacı ... şirketinin sahibi olan ...Kamalı'nın başka bir şirketi olan ...ı Turizm ...

Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin ihaleyi aldığını ve belediye ile kira mukavelesi yaptığını, davacı tarafından kiralanana şu an üzerinde bulunan 600 m2 kapalı alanı olan bina ve müştemilatı, tüm çevre düzenlemesi, gayrimenkulün ihata duvarı, dolgular, çocuk parkı, çay bahçesi ve takriben 4.000 m2 yer döşemesi,

Çevre düzenlemesi için zemin dolgusu vs iyileştirme yapıldığını, kira sözleşmesinde tesise yapılan herhangi bir yatırım, tadilat, inşaat hususlarındaki maliyetin kime (kiracı veya kiralayana) ait olacağına dair bir hüküm bulunmadığını, sadece 6.maddesinde değişiklik ve tadilat yapılmasını belediyenin iznine bağladığını, kira mukavelesine bakıldığında, davacının tesise

yapmış olduğu inşaat, tadilat ve benzeri yatırımların mevzuata göre çözülmesi gerektiğinin belirtildiği, bildirilerek yapılmış olan işlerin bedelinin, sözleşme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince dava tarihinden itibaren faiziyle davalı ... tarafından kiracı- davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiş, davacılar bilirkişi raporu doğrultusunda 26/02/2016 tarihli ıslah dilekçesi ile 50.000 TL olan talebini 523.403,00 TL artırarak 573.403,00 TL olarak ıslah etmiştir.

Davalı ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, mülkiyeti davalı belediyeye ait olan aile çay bahçesinin 30.05.2002 tarihli kira sözleşmesi ile davacı ....Şti.'ye kiraya verildiğini, Davacı ....Şti’nin 20.12.2010 tarih ve 14631/17309 kayıt nolu dilekçe ile 31.12.2010 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin feshedilmesini talep ettiğini, 23.12.2010 tarihli encümen karar ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, daha sonra 10.02.2011 tarih ve 2011/371 sayılı encümen karar ile söz konusu yerin 2886 sayılı kanunun 51.maddesine göre.

3 yıllığına ihale edilmesine karar verildiğini ve 22.03.2011 tarih ve 2011/813 sayılı encümen kararı ile de 3 yıllığına ....Turizm Lokanta Ltd.

Şti.'ne kiraya verildiğini, her iki sözleşmede de 45 maddelik şartnameyi aynen kabul ederek imzaladığını, şartnamenin 15.maddesinde kiracı tarafından yapılacak her türlü inşaat ve ilaveler ile ağaç veya iyileştirmelerin bağışlanmış sayılacağı ve sökülmeyeceğinin hüküm altına alındığını ve davacı tarafından kabul edildiğini, kiraya verilen taşınmazın halen tahliye edilmediğini, işyeri olarak faaliyetlerine devam ettiklerini, kira sözleşmesinin sonlandırılması neticesinde davalı belediyece tahliye işlemelerine başlandığını ancak henüz tahliye edilemediğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne 573.403,00 TL'si tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/04/2002 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin davacı ....Şti. ile 15/06/2011 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinin davacı ....Turizm Lokanta Ltd.Şti. ile imzalandığı her iki sözleşmede de şartnamenin aynen kabul edileceği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Davacı kiracılar kiralanana yaptıkları faydalı ve zorunlu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilirler. (TBK 530, BK.nun 414.md.) Sözleşmede faydalı ve zorunlu masrafların talep edilme hakkını sınırlayan hükümler bağlayıcıdır.

Nitekim taraflar arasında imzalanan şartnamelerin 15. Maddesinde "Kiracının kendiliğinden yapacağı her türlü inşaat ve ilaveler ve bağ bahçe bostan gibi yerler de ekilmiş dikilmiş veya aşı yapılarak iyileştiren ağaçlar bağışlanmış sayılır. Ve sökülemez. Ancak bu inşaat ve ilaveler taşınmaz malın başka bir şekilde ise kiraya verilen yeri kiracı eski duruma getirmekle yükümlüdür." şeklinde düzenlenmiştir.

Kararlaştırılan bu şartlardan kiraya verenin tahliye anında kiralanana yapılan tüm imalatlardan olmasa da bir kısım imalatlardan sorumlu olmadığı anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarından yapılan bu imalatların hangisinin bu maddelerin kapsamında kaldığı hangilerinin kalmadığı anlaşılamamaktadır.

Yapılan imalatlar davalı tarafından benimsendiğine göre her sözleşme için dava tarihinde yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracının yapmış olduğu yukarda yazılan sözleşme maddeleri kapsamı dışında kalan imalatlar ölçüsünde tazminat talebinde bulunabilir. Ancak yapılan imalatların değerinin belirlenmesinde, imalatların imalat tarihindeki değerleri ve yıpranma payları nazara alınmalıdır.

Bu itibarla Mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak gerekirse yeniden mahallinde keşif yapılarak, davacı kiracı tarafından şartnamenin 15.maddesi kapsamı dışında yapılan ve kiralanan taşınmazda bulunan tadilatların imalat tarihi itibariyle, yıpranma payı düşürülmüş bedellerinin tesbiti ile bu tadilatların zorunlu ve faydalı masraf olup olmadığı, kiraya veren davalının bu tadilatlardan dolayı zenginleşip zenginleşmediği üzerinde durularak sonucuna göre faydalı ve zorunlu masraflarla ilgili bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla ve yazılı gerekçeyle davanın kabulü doğru değildir.

Ayrıca dava konusu taşınmaza yapılan tadilatların davacı şirketlerden hangisi tarafından yapıldığı belirlendikten sonra tazminat talebinin buna göre değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken bu hususta da eksik araştırma yapılması bozmayı gerektirmiştir.