Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3239 K.2017/6395

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davalının, müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, davalı şirketin taşınmazın mülkiyeti ...

Genel Müdürlüğünde iken 29/07/2008 tarihinde kira sözleşmesi imzaladığını ve bu sözleşmenin her yıl yenilendiğini, davalının kira döneminin bitiminde taşınmazı kira sözleşmesine uygun olarak 01/01/2015 tarihinde tahliye ve teslim etmesi gerekirken buna riayet etmediğini, .../03/2014 tarihli ihtarname ile kira bedellerinin müvekkiline ödenmesinin bildirildiğini, bildirimine rağmen Mart, Nisan 2014 kira bedellerinin süresinde ödenmemesi nedeniyle 29/04/2014 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, bunun üzerine kira bedellerinin ödendiğini, davalının 05/06/2014 tarihinde ödemesi gereken kira borcunu da süresi içinde ödememesi üzerine ... ....

İcra Müdürlüğü'nün 2014/8683 sayılı dosyasıyla takip başlatıldığını ve takipten sonra borcun ödendiğini, bu takiple birlikte davalının aynı kira yılı içinde ikinci defa kira bedelini ödemekte temerrüte düştüğünü belirterek iki haklı ihtar ve süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı tarafın, tahliye davası bakımından iki haklı ihtar olgusunu ispat ettiği belirtilerek kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/.... maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra

yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince. Davaya dayanak olan 01/01/2008 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün .../....maddesinde “Bir aylık kira bedelinin süresi içerisinde idareye ödenmemesi halinde bir yıllık kira bedelinin tamamı muaccel hale gelir.” düzenlemesine yer verilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup, davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan anonim şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici .... maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır.

Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır. Davacı, 29/04/2014 tarihli ihtarname ile Mart, Nisan 2014 yılı kira bedellerinin ödenmesini istemiştir.

Ancak sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince ilk ihtar tarihi olan 29/04/2014 tarihinde icra takibine konu edilen Haziran 2014 ayı kira bedeli muaccel hale gelmiş olup bu ilk ihtar ile istenebilecek iken ayrı ihtara konu yapılmasına olanak bulunmadığından mahkemece iki haklı ihtar şartının oluşmadığı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.