Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3265 K.2018/6542

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava dışı ... Ticaret A.Ş. ile aralarında imzalanan 01/06/2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile dava konusu yerin kiraya verildiğini, daha sonra kira konusu taşınmaz ile ilgili kira akdinin kiracı ... Ticaret A.Ş. tarafından sözleşmenin 14. maddesine istinaden iştiraki niteliğinde olan davalı şirkete devredildiğini, kira sözleşmesinin özel hükümler bölümünün 3.1 maddesinde kira artışının ne şekilde yapılacağının açık olarak kararlaştırılmış olmasına rağmen davalının net cirosunu gizlemek suretiyle eksik kira ödediğini belirterek 01/06/2010 – 31/03/2014 tarihlerini kapsayan kira dönemi için eksik ödenen kira bedellerinden şimdilik 15.000,00-TL alacağının davalıdan ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; her ayın net cirosunu mail yolu ile davacıya bildirildiğini, bu miktara göre de davacının KDV ekleyerek fatura düzenlediğini ve düzenlenen fatura bedellerinin bankaya ödendiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; tespit edilen kira tutarları dikkate alındığında davalı şirket tarafından yapılan kira ödemelerinin doğru hesaplandığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile dava dışı ... Ticaret A.Ş. arasında imzalanan 01/06/2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin, 26.07.2011 tarihinde kiracı ... Ticaret A.Ş. ile davalı şirket arasında imzalanan Devir Sözleşmesi ile, 01.08.2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, tüm hak ve borçları ile birlikte, davalı ...Ş’ ne devir ve temlik edildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

01/06/2010 tarihli sözleşmenin 3.1.maddesi; ‘Aylık net kira bedeli, kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim ayına ait net satışının %3+KDV'dir. Bu şekilde hesaplanacak aylık kira 3.500.00 TL+KDV'nin altında çıkar ise asgari kira bedeli olarak 3.500,00 TL+KDV olarak ödenecektir.

Aylık asgari kira bedeline mağazanın işletmeye açıldığı tarihi takip eden 13. ayın başından başlamak üzere her yıl artışın yapılacağı ayda açıklanarak yürürlüğe giren her yıl bir önceki yılın(TÜİK) Türkiye İstatistik Kurumunun Üretici fiyat endeksinin yıllık artış oranı (bir önceki yılın aynı ayına göre artış) kadar zam yapılacaktır.’, 3.2.maddesi ise; ‘Net satış mağazanın brüt satış toplamından Katma Değer Vergisi, satış indirimleri ve iadeleri çıktıktan sonra kalan meblağı ifade eder.

Aylık cironun tespitinde kiracının her ay bir sonraki ayın 10 (on) gün içinde kiraya verenlere resmi muhasebe kayıtlarına dayanarak yapacağı yazılı bildirim esas alınır.

Kiraya verenler, kiracının ticari faaliyetine engel olmamak şartıyla ve isimleri yazılı olarak bildirilecek çalışanları vasıtasıyla, kiracının uygun bulacağı bir zamanda, kiracının resmi defter ve kayıtları üzerinden, görevlendireceği bir mali müşavir vasıtasıyla, bir hafta önceden de yazılı olarak bildirilmek kaydıyla, kiralanan yerin cirosunu denetleyebilir. Bu denetimler, ayda bir, yılda on iki defadan fazla olamaz.

Kiraya verenin yapacağı her bir denetleme sonunda tespit yapıldığına dair bir tutanak, denetlemeyi yapan kişi ya da kişilerce imzalanarak kiracıya tevdi olunacaktır. Bu denetimler sırasında kiraya veren tarafından vakıf olunan ticari sırlar hiçbir surette üçüncü kişilere açıklanamaz. Denetim sırasında kiracının çalışma düzeni aksatılamaz.’ şeklinde düzenlenmiştir.

Davacı dava dilekçesinde; kira ilişkisinin başından itibaren net cironun gizlenmek suretiyle eksik kira ödendiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 15.000,00-TL kira alacağının tahsilini istemiştir. Mahkemece alınan 15.02.2015 tarihli bilirkişi raporunda ise; dava dışı ...

Ticaret A.Ş ile davalı ...Ş. arasındaki yazılı devir sözleşmesine istinaden, davalı şirket tarafından ilgili mağazanın işletilmesine 01.08.2011 tarihinde başlanıldığından ve bu tarihten itibaren kayıt ve belgeler ibraz edildiğinden incelemenin bu tarihle sınırlı olarak yapıldığı ayrıca davalı şirkete ait günlük satış fatura koçanları ve Z raporu kayıtlarının ... şubesinde bulunduğu gerekçesiyle ibraz edilmediğinden incelenemediği belirtilmiştir. Dava dışı ...

Ticaret A.Ş. ile davalı şirket arasında 26.07.2011 tarihinde imzalanan Devir Sözleşmesi ile dava konusu kira sözleşmesinin tüm hak ve borçları ile birlikte devri söz konusunu olduğuna göre, 01.08.2011 tarihinden itibaren hazırlanan rapor ve yapılan incelemeler yetersiz olup, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli değildir.

O halde Mahkemece, ilgili bilirkişilere gerekirse yerinde inceleme yapma yetkisi verilerek, dava konusu 01/06/2010 – 31/03/2014 tarihlerini kapsayan kira dönemi için, dava dışı ... Ticaret A.Ş ile davalı şirket kayıtlarının, ... şubesinde bulunduğu belirtilen davalı şirkete ait günlük satış fatura koçanları ve Z raporu belgeleri ile birlikte incelenerek, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.