Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3349 K.2017/16197

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava konusu kiralananı 02.09.2013 tarihinde satın aldığını, kocası olan eski malik ile davalı arasında 01.01.2010 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının kiralananı 10.08.2009 tarihli işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı ile düğün salonu ve restorant olarak kullanmaya başladığını, daha sonra sahte kira sözleşmesi tanzimi ile 03.05.2010 tarihli işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı ile kiralananı gazinoya çevirdiğini, kiralananın içkili gazino olarak kullanılmasına kesinlikle muvafakatı olmadığını, sahtecilikten dolayı ...

1. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2012/606 Esas sayılı dosyasının derdest olduğunu, komşularının da bu durumdan ve gürültüden rahatsız olması sebebiyle komşuları ile arasının bozulduğunu, kiralananın bu haliyle açıktan fena kullanıldığını ve kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hal aldığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, taşınmazın eski maliki tarafından açılan tahliye davasının reddine dair kararın kesinleştiğini, kesin hüküm nedeniyle davanın reddine karar verilmesini, kira sözleşmesinde kiralananın işyeri olarak kullanılacağının kararlaştırıldığını ancak alkolsüz işyeri olacağına ilişkin bir sınırlama olmadığını, kirayaverenin de alkol kullanılmasına muvafakatı olduğunu, ceza dosyasında ise beraat kararı verildiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, Yargıtay ilamı ile kesinleşen dava bulunduğunu, aynı konuda aynı sebeplerle tekrar dava açılamayacağını, kira sözleşmesinde kiralananın içkili lokanta olarak kullanılamayacağına ilişkin herhangi bir şartın olmadığını, o dosyada dinlenen tanık beyanlarından davacı tarafın içki ruhsatı alınmasında davalıya yardım ettiği ve bu konuda davacının bilgisi olduğu hususları sabit olduğundan yeniden değerlendirme yapılamayacağını, ... 1. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2012/606 Esas- 2014/523 Karar sayılı ilamında davalı hakkında özel belgede sahtecilik suçundan açılan kamu davasında delil

yetersizliğinden beraat kararı verilmesine göre tüm deliller birarada değerlendirilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.

Olayımıza gelince. Dava konusu kiralanana ait yazılı kira sözleşmesi bulunduğu ve taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Her ne kadar mahkemece, aynı konuda kesinleşmiş bir hüküm bulunduğu ve kiralananın içkili gazinoya çevrilmesinin akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.

Ayrıca davacı tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebepler; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, önceki malik tarafından açılan ...

2. Sulh Hukuk Mahkemesi 2010/989 Esas- 2011 /732 Karar sayılı dosyası 24.06.2011 tarihinde karara çıkmış olup, iş bu dosyada dayanılan vakıalar kesinleşen ilamdaki olaylar dışında gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesi ve buna ilişkin birden fazla kere tutanak tutulması, komşuların gürültüden rahatsız olduklarına dair Valilik makamına şikayette bulunmaları, yine kiralananda küçük yaştaki çocuğun konsomasyon yapması vakıaları olduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece dinlenen davacı tanığı komşuların kiralananın kullanım şeklinden rahatsız olduklarını doğrulamıştır.

O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, dosyadaki tutanaklar ve tanık beyanı da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.