Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/345 K.2017/1717

Taraflar arasındaki menfi tesbit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 21/07/2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalılar vekili Av.... geldi. Karşı taraf davacı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin esası incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen 01/07/2006 başlangıç tarihli sözleşmede kira bedelinin aylık net 2.500 TL olarak belirlendiğini, sözleşmedeki artış şartına göre birinci ve ikinci kira yılı sonunda % 20 artış yapılarak kira bedelinin ödendiğini,üçüncü kira yılında tarafların, artış şartının uygulanmaması konusunda sözlü anlaşma yaptığını ve sonraki yıllar kira bedellerinin tarflarca birlikte kararlaştırıldığını, ödenen kira bedellerinin itiraz edilmeksizin davalılar tarafından kabul edildiğini belirterek kira farkı alacağınnı tahsili için başlatılan takip nedeniyle müvekkillerinin borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi talep etmiştir.

Davalılar, taraflar arasında sözleşmede kararlaştırılan artış şartından daha düşük bir miktarda artış yapılması konusunda bir anlaşma yapılmadığını beyanla davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, kira sözleşmesinin beş yıllık olup beşinci yıldan sonra artış şartı öngörülmediği, önceki yıllar kira bedellerinin itirazsız alınarak icra takibi başlatılmadığı, tahliye davası açılmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile davacıların İzmir 22. İcra Müdürlüğü'nün 2013/7323 Esas sayılı dosyasında ve İzmir 28. İcra Müdürlüğü'nün 2013/7689 Esas sayılı dosyasında borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/07/2006 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin 6. maddesinde, kira sözleşmesinin ikinci yılında aylık kira bedelinin % 20 oranının altında olmamak üzere rayice, emsallere ve tefe-tüfe oranları nazara alınarak arttırılacağı, kira sözleşmesinin 3,4,5 yıllarında da yine aylık kira bedelinin bir önceki yıl kira bedelinin % 20 artış oranı altında olmamak üzere rayice ve emsallere göre arttırılacağı düzenlenmiştir.

Davalı kiraya verenler, kira bedellerinin eksik ödendiği iddiası ile İzmir 22. İcra Müdürlüğü'nün 2013/ 7323 sayılı dosyasında Temmuz 2008 - Mayıs 2013 dönemi kira farklarının, İzmir 28. İcra Müdürlüğü'nün 2013/7689 sayılı dosyasında ise Haziran 2013 ayı kira farkının tahsili isteminde bulunmuşlardır.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi beş yıl süreli olup, sözleşme süresinin bitiminden sonra akit TBK'nun 347. maddesi gereğince aynı koşullarla yıldan yıla yenilerek devam edecektir. Kira sözleşmesinde aylık kira miktarı açıkça belirtilmiş, sözleşmenin özel şartlar 6. maddesinde de, kira parasının ne şekilde artırılacağı tereddüte yol açmayacak ve kolayca hesaplanacak şekilde gösterilmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlar.

Bu durumda davacı kiracının yıllar itibariyle sözleşmedeki artış oranına uygun artışlarla kira parasını ödemesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranı karşısında bu konuda taraflar arasında zımni anlaşma yapıldığı iddiası dinlenemez. Bu durumda mahkemece sözleşmede yazılı artış oranı doğrultusunda kira miktarının ne kadar olduğu belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Öte yandan, TBK'nun 344/1 maddesinde de tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir.

6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Kiralanan iş yeri olduğuna göre sözleşmede kararlaştırılan artış oranına ilişkin hükmün uzayan kira dönemi için de uygulanması kiracının tacir olup olmadığına bağlıdır. Dosya içeriğinden davacı kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak kiracının tacir olup olmadığının araştırılması, tacir olması durumunda sözleşmedeki artış şartının uzayan dönem için de geçerli olduğunun kabulü aksi takdirde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 01/07/2012 tarihinden itibaren kira artışının üretici fiyat endeksi oranında yapılması gerektiği gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca, davacı ... kira sözleşmesini kefil sıfatı imzalamıştır. Buna göre, davacı kefilin takip konusu kira alacağından sorumluluğu yönünden kefalete ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinin gözetilmemesi de doğru olmadığından hükmün bozulmasını gerektirmiştir.