Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/354 K.2017/2116

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle daha önceden belirlenen 28/02/2017 duruşma günü için tebligat üzerine temyiz eden Davacı vekili gelmedi. Davalı vekili Av. ... geldi Açık duruşmaya başlandı ve (hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra) işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıya ait olan garajı, otopark ve oto yıkama yeri olarak kiraladığını ve taşınmaza birçok faydalı masraf yaptığını belirterek yapılan faydalı ve zaruri masrafların tahsilini istemiştir.

Davalı; sözleşmeye göre, davacının, söz konusu taşınmazda yapacağı masrafların kendisine ait olacağı ve sözleşme sonunda bunların kiraya verene bırakılacağının düzenlendiğini ayrıca taşınmazın iyi durumda davacıya teslim edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; talebin önceki malik davalı ile davacı arasında imzalanmış olan kira sözleşmesine dayandırıldığını ancak, satım işlemi ile yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğu, yeni malik ile davacının anlaşarak 28.02.2015 tarihli protokol ile, davacının hiçbir hak ve alacak talep etmeden söz konusu taşınmazı tahliye etmeyi kabul ve taahhüt ettiği, böylece davacı tarafın, kiracı sıfatıyla yapmış olduğu masraflardan dolayı da kiralayandan herhangi bir hak ve alacağının bulunmadığını kabul ettiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin özel şartlar 5. Maddesinde "kiralananın kullanılması için lazım gelen temizleme ıslah masrafları kiracıya aittir" 7. maddesinde "kiracının kiralananı iyi halde teslim almış olması asıldır" 12. maddesinde "kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir bedel ve masraf istemeğe hakkı olmamak üzere taşınmaz inşaatının tamamının kiraya verene ait olacağı" kararlaştırılmıştır.

Tarafların Özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve oto yıkama olarak kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak kiracılık süreci içinde taşınmazın üçüncü kişiye satılması ve yeni malikin de tahliyesini istemesi üzerine taşınmazı tahliye ettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan tahsilini talep etmiştir.

Dosya kapsamı itibariyle, henüz kiracılık süresi dolmadan kiralanan

taşınmaz 16.12.2014 tarihinde dava dışı ....ye satılmıştır. Satışı takiben davacı

kiralananı tahliye etmiş ve yeni malik tarafından da kiralanan aynı amaçla kullanılmıştır. Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden sebepsiz zenginleşen tarafın kiralananın eski maliki olduğu kabul edilmelidir.

Davacı ile dava dışı yeni malik Necdet .... arasında imzalanan taşınmazın 28.02.2015 tarihinde tahliye edileceğine ilişkin protokolde davacının taşınmaza yaptığı faydalı masrafları talep etmeyeceğine ilişkin bir hüküm yoktur. Sözleşmenin 12.maddesinde kastedilen tezyinat süsleme anlamında ve ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir.

Kiralayan faydalı imalatları benimsemiş, bu haliyle yeni malike satmış ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır.

Bunun için mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.

Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu hususların göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.