Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3572 K.2017/16916

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, hissedarı oldukları taşınmazın 01.09.1999 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını, kira bedelinin emsalleri karşısında düşük kaldığını belirterek 01.09.2014 tarihinden itibaren hisselerine düşen kira bedelinin 6.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, taşınmazın kira bedelinin 01.09.2009 tarihinden sonraki dönem için 1.415.25 .-TL olarak mahkemece belirlendiğini, bu nedenle davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile kiralananın aylık kira bedelinin hak ve nesafet ilkesi gereği 01.09.2014 tarihinden itibaren 1.870.-TL olarak tespitine ( davacıların herbirinin taşınmazdaki 1/9 'ar hisselerine aylık tekabül eden miktar: 207,77 TL) karar verilmiş, hüküm davacı ... tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak

ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda. Taraflar arasında kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık olmadığı, davacıların talep ettiği aylık kira bedelinin ise net olduğu anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi dikkate alındığında kira bedelinin tesbitinin istenildiği dönem hak ve nesafet dönemi olmakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli görülmemiştir. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış.

02.05.2014 tarihli bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın depolu olduğu dikkate alınmaksızın aylık kira bedeli 01.09.2013 tarihi itibariyle üfe artışına göre 1.490.97.-TL, yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde 2.000.-TL, hak ve nesafete göre ise 1.800.-TL kira getirisinin olabileceği belirlenmiş, davacının rapora itirazı üzerine alınan 10.03.2015 tarihli 2. ek raporda;

kiralananın aylık kira bedelinin 01.09.2014 tarihinden itibaren üfe artışına göre 1.638.59.-TL, yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde 2.198.02.-TL, hak ve nesafet ilkesine göre ise 1.978.22.-TL kira getirisi olabileceği tespit edilmiş, Mahkemece kiralananın aylık kira bedeli, herhangi bir gerekçe bildirmeksizin Yargıtay'ın istikrarlı uygulamalarınca benimsenen %10 oranının altında kalacak şekilde indirim yapılarak 01.09.2014 tarihinden itibaren 1.870.-TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Mahkemece, gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, kiralananın depolu olduğu dikkate alınarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi,

bilirkişi kurulu tarafından tespit edilen aylık kira bedelinden eski kiracılık indirimi yapıldığı halde bu bedel üzerinden %10 oranını aşacak şekilde ikinci kez indirim yapılarak karar verilmesi de doğru olmamıştır.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.