Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3579 K.2018/9606

.......

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde asıl dosya davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-karşı davalı, davalının davaya konu tabiat parkının işletmeciliğini ihale ile aldığını, 2011 yılı 2. 3. ve 4. taksitleri ödemediğini, davalının taahhüdünü yerine getirmeyince sözleşmeyi feshettiklerini ileri sürerek, 14.300 TL işletme bedeli, 2.509 TL gecikme zammı, 715 TL ağaçlandırma bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı cevap ve karşı dava dilekçesinde; sözleşmenin imzasından sonra duble yol çalışmalarının başladığını, yol çalışmalarının uzun sürdüğünü, araziye araç giriş çıkışının imkansız hale geldiğini, restaurant bölümünden su sızdığını, idarenin gereğini yapmadığını, tüm başvurulardan sonuç alamadığını, idarenin haksız yere sözleşmeyi 20.12.2011 tarihinde feshettiğini, 2011 yılının Temmuz ayında taşınmazı tahliye ettiklerini ve davacıya borçlu olmadıklarını savunmuş, karşı davada; idarenin gelir kaydettiği 7.400 TL teminatın iadesine karar verilmesini istemiştir.

Davacı/ karşı davalı vekili; işletmecinin taşınmazı 30.12.2011 tarihinde tahliye ettiğini,taşınmazın bakımından sözleşme gereği davalının sorumlu olduğunu ileri sürmüştür.

Mahkemece, TBK'nun 301. maddesi uyarınca kiralananın ayıplı hale geldiği, arazinin kullanımının fiilen mümkün olmadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı/karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında

......

imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir.

O nedenle kiraya veren davacı, kiralananı da başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır (TBK. m. 301). Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır.

O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında 14.06.2006 tarihli .....yeri kır gazinosu, satış ünitesi ve saha temizliği işletmeciliği sözleşmesinin varlığına dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 48. maddesinde yıllık işletme bedelinin 7.584 TL olduğu, 49. maddesinde, yıllık işletme bedelinin 4 taksitte ödeneceği, 88. maddesinde........olunda yapılacak genişletme ve duble yol çalışmasında oluşacak durumu kiracının kabul ettiği ve bu duruma itiraz edemeyeceği kararlaştırılmıştır.

Davalı-karşı davacı kiracının yol çalışmaları nedeniyle zarara uğradığından bahisle kiralananda 30.09.2011 tarihinde tespit yaptırdığı, bilirkişi tarafından davaya konu taşınmazda yol çalışması nedeniyle otoparkın küçüldüğü, piknik alanının kullanılamadığı, kot farkı oluştuğu beyan edilmiştir.

Davalı kiracı 16.02.2011 tarihli yazı ile yol çalışmalarından mağdur olduğu gerekçesiyle 2011 yılı kira bedelinin makul seviyeye indirilmesini istemiş, idare tarafından verilen 22.06.2011 tarihli cevap ile komisyon tarafından taşınmazın incelendiği ve talebin uygun görülmediği bildirilmiştir. Davalı-karşı davacı kiracının kira bedelinin indirilmesi hususunda mahkemeye bir başvurusunun olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda davalı-k.davacı kiracı taşınmazı tahliye ettiği tarihe kadar sözleşmede kararlaştırılan ve ödenmesi gereken kira bedelinden sorumludur. Bu durumda mahkemece tahliye tarihine kadar kira alacağı hesaplanıp karşı davada istenilen teminat alacağı da mahsup edildikten sonra sonucuna göre asıl ve karşı dava hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

.......

.........