Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3626 K.2018/9079

........ Taraflar arasındaki akdin feshi ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalılardan............ile aralarında bulunan 31.12.2012 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin diğer davalı ...'nın iştiraki ile imzalandığını, kiralanan otelin 3-4 yıldır atıl durumda bulunduğunu, otelin yeniden turizme kazandırılması için tadilat ruhsatı almak amacı ile belediyeye yapılan başvurunun yapı kullanma izni olmadığından bahisle reddedildiğini, kiralananın yapı kullanma izni ve bina ruhsatı olmadığından işyeri açma ve çalışma ruhsatı ayrıca turizm işletme belgesi alınamadığını ve yine ........ sınıflandırması yapılamadığını, davalı tarafından bahsedilen hukuki eksiklikler konusunda bilgilendirilmediğini;

ayrıca kiralananda elektrik kesilerek kiralananın sözleşme süresince öngörülen kullanım amacına uygun bulundurulmadığını belirterek kira sözleşmesinin haklı nedenle feshini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten dava açıldığı tarihe kadar kiralanana yapılan harcamalardan şimdilik 10.000.-TL 'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, her iki davalı yönünden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir. ......

2- Davacının faydalı ve zorunlu imalat bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Somut olayda; davacı şirket ile davalı .......... arasındaki 07.11.2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 5/B maddesinde " Kiracı, otelin işletime açılması ve işletilmesi sırasında ortaya çıkacak bakım, onarım ve tesise ilişkin diğer yatırım harcamalarının tamamını kendisi karşılayacak ve bu harcamaları şirketimizden talep etmeyecektir. " kararlaştırılmış ise de kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir. Dosya kapsamından taşınmazın tahliye edilip edilmediği anlaşılamamaktadır.

Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup, olaya uygulanacak olan 818 sayılı Borçlar Kanununun 410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözüme kavuşturulması gerekir. Kiraya veren, davacı kiracının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarihteki bedelinden B.K.’nun vekaletsiz iş görmeye ilişkin 414. maddesi uyarınca faydalandığı ve zenginleştiği oranda sorumludur.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle kiralananın tahliyesinin gerçekleşip gerçekleşmediği hususu üzerinde durularak, tahliye gerçekleşmemiş ise davanın reddine karar vermek olmalıdır.

Eğer tahliye gerçekleşmiş ise; davacının yaptırdığını belirttiği tadilatlara ilişkin konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu, faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibarıyla değerinin belirlenmesi,

tahliye tarihi dikkate alınıp kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

........