Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3633 K.2017/10621

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde; davalının 01.01.2013 tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin maliki olduğu .... evleri no:28 Bağbaşı Pamukkale Denizli adresinde bulunan taşınmazda kiracı olarak oturduğunu, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğunu, müvekkili tarafından kira sözleşmesinin feshedildiğinin ve tahliye etmesi için Denizli 7.Noterliğinin 26.09.2014 tarih ve 18563 yevmiye numaralı ihtarnamesinin çekildiğini, ihtarnamenin 29.09.2014 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen kiralananın tahliye edilmediğini, dava konusu taşınmazın 3 dönümlük bahçesi bulunduğunu, sadece taşınmazın kiralanması konusunda anlaşıldığını,

arsanın kullanım hakkının kiralanmadığını, kiraya vermeden önce bahçeye meyve ağaçları diktiklerini, başlarda kiracının müvekkilinin ürünleri toplamasına izin verdiğini ancak daha sonra davalının küfür, hakaret ve tehditlerine maruz kaldıklarını ve kullanıma izin verilmediğini, müvekkili için kira ilişkisinin çekilmez bir hale geldiğini, kiracının söz konusu arsada keçi, koyun, inek, tavuk beslediğini, bu hayvanların dikili ağaçlara zarar verdiğini, evin çevresinde çöp biriktirdiğini, evin olağan bakımını yapmadığını,

bu nedenle kiralananın açıktan açığa kötü kullanıldığını iddia ederek 01.01.2013 başlangıç tarihli ve sözlü olarak yapılan kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; davacıların iddialarının asılsız olduğunu, hiç bir şekilde akde aykırı kullanım olmadığını, davacının, davalının koyun beslediğini bilerek yeri kendisine kiraladığını, davalının da eve taşınmadan ve fakat kira sözleşmesinden sonra koyunları kiraladığı yerdeki evin bitişiğindeki ahıra getirdiğini, evin bulunduğu yerde 2 adet besihane bulunduğunu, o bölgede hemen hemen her evde hayvan beslendiğini, kendilerine çekilen ihtarnamelerin hiç birinde akde aykırı kullanımdan bahsedilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; akde aykırılıkların ihtarname ile davalıya tebliğ olunmadığı ve ispatlanamadığı, sözleşmenin süresinin bitimine dayalı olarak da davacının kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.

Olayımıza gelince; taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi bulunduğu ve taşınmazın konut olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebepler, akde aykırılığın giderilmesinin dışında kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, bu durumda yukarıda açıklandığı üzere akde aykırılığın giderilmesi konusunda davalıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Ayrıca mahkeme gerekçesinin aksine, davacı iddialarının ispatı için resmi kurumlara müracaatta bulunulması da zorunlu değildir.

O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, yargılama sırasında dinlenen davacı tanıklarının beyanları da dikkate alınarak, davalının kullanımının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.