Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/364 K.2017/5410

Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 18.04.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av.Hayrettin...geldi. Karşı taraf davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı dava dilekçesinde. Davacı şirketin 01.06.2006 tarihinde Sadıklar Apartmanının 20 (56) no.lu dairesini o zamanki malikten şirket merkezi olarak kullanmak üzere kiraladığını, işlerini büyüten davacının daha sonra 01.06.2012 tarihinde 21 (57) no.lu daireyi de 3 yıllık bir kira sözleşme ile aynı kişiden kiralayıp kiralayan eski malikin rızasıyla her iki daireyi çok kapsamlı tadilat yaparak birleştirip kullandığını,

Sadıklar Apartmanının 2. Grup Kültür Varlığı olarak tescilli bir yapı olduğundan davacı firmanın kiralanana çok büyük önem verdiği ve iki dairenin birleştirilmesiyle ilgili tadilatı apartmanın tarihi dokusuna uygun en iyi kalite malzemeler kullanarak yaptığını, tadilatın tamamlanmasından bir sene sonra kiralanan dairelerin de içinde bulunduğu binanın tamamının davalı şirket tarafından satın alındığını ve davacı şirkete 22.10.2013 tarihinde ihtarnameler gönderilerek satın alma hadisesi ile birlikte dairelerin en geç 31.12.2013 tarihine kadar tahliye etmesi talebinin bildirildiğini, davacının,

hukuki dayanağı olmayan bu tahliye talebine itiraz ettiğini ve tahliye talebini yerine getirmeyeceğini davalıya bildirdiğini, bunun üzerine davalının hukuk dışı yollara başvurarak taşınmazı tahliye etmeyi amaçladığını, tahliyeye zorlamak için taşınmazın elektrik, su ve doğalgaz borçlarını ödemediğini, akabinde binada deprem testi yaptırarak taşınmazın her yerinde karot delikleri açtırdığını ve bu delikleri kapatmadığını, kapıcıyı işten çıkardığını ve davalıya iki ihtarname daha gönderilerek belirtilen aykırılıların derhal giderilmesinin talep

edildiğini, ancak davalının hiç bir sorumluluğu kabul etmediğini, mal sahibi olarak sorumluluklarını yerine getirmediğini, davacının, kiralananda yaptırdığı tadilatlara ilişkin olarak İstanbul 9.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/18 D.İş dosyasıyla delil tespiti yaptırdığını, alınan bilirkişi raporunda kiralanana 141.487 TL tutarında masraf yapıldığının belirlendiğini, raporun davalıya tebliğ edilmişse de bir itirazda bulunulmadığını, şirket merkezinin Mayıs 2014 ayı sonunda yağan yağmurla çok ciddi biçimde su aldığını, firmada iş yapılamaz hale geldiğini,

durumun davalıya bildirilmesine rağmen davalının hiçbir şekilde çatıyı tamir etmeye yanaşmadığını, bu şartlar altında kiralananda faaliyet gösterilmesinin imkansız oluğunu anlayan davacının, kira sözleşmesini fesih ettiğini, fesihle birlikte kiralananı tahliye ederek anahtarları davalıya teslim ettiğini, anahtar tesliminde kiralananın içine yapılan masraflar ile birlikte ve su alması dışında hasarsız olarak teslim edildiği karşılıklı olarak imzalanan tutanak ile kayıt altına alındığını, ancak davalının 3.000 TL tutarındaki depozitoyu davacıya iade etmediğini,

belirterek ayıbın giderilmeyerek kira sözleşmesinin fesih edilmesi neticesinde davacı firmanın uğradığı zararı oluşturan; kiralananda yaptığı masraflar (141.487 TL) + avans faizi, davacı firmanın taşınma nedeniyle uğradığı zarar (97.120,83 TL+avans faizi), yeni bir kiralanana geçmesi nedeniyle uğradığı zarar (davacı firmanın son olarak her iki daire için aylık 6.385 TL+KDV kira bedeli ödediği, mevcut durumda taşındığı yere aylık 23.650 TL+KDV kira ödediği), hukuki süreç ihtarnameler aracılığıyla yürütüldüğünden, aradaki uyuşmazlıkların giderilmesi amacıyla sekiz adet ihtarname göndermek zorunda kaldığından,

bu ihtarnamelere ilişkin toplam 1.538,61 TL noterlik masrafı, davacının, ödemiş olduğu 3.000 TL tutarındaki depozito+avans faizi, davacının, uğradığı zarara istinaden 25.000 TL tutarındaki manevi tazminatın davacı lehine hükmedilmesine, karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; davalının Sadıklar Apartmanının tamamını 02.10.2013 tarihinde satın aldığını ve apartmandaki tüm kiracılara 6 ay içinde taşınmazları tahliye etmelerini noter kanalıyla bildirdiğini, davacının yaptığı tadilatlarla ilgili sözleşmeden kaynaklı olarak herhangi bir alacak talebinde bulunamayacağını, kültür varlığı olan dava konusu taşınmazda bırakın malikten izin almayı, Anıtlar Yüksek Kurulu, bakanlıklar ve belediyeden izin alınmadan hukuka aykırı şekilde tadilat yapmanın suç teşkil edeceğini, davalının akan çatı için tarihi kültür varlığı olan taşınmaza ilişkin olarak ilgili belediyeye ve bakanlığa müracaat ettiğini,

yasalara uygun gereken tedbirleri aldığını, davacının, davalıya herhangi bir depozito ödemediğini, kiralananın aylık kirasının 8.130,20 TL olduğunu, davacı şirketçe Eylül 2014 kirasının ödenmediğini, ayrıca Ocak 2014 kirasının da 1.401,61 TL eksik ödendiğini, davacının davalıya faiz hariç 9.531,81 TL kira borcu bulunduğunu, tüm iddia ve beyanlarının mesnetsiz olduğunu belirterek; tutarı belirli ve kesin olan alacak iddiaları yönünden belirsiz alacak davası açılamayacağından, davanın esasa girilmeden evvel usulden reddine, usul ve yasaya aykırı tüm alacak, maddi ve manevi tazminat taleplerinin reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davacının sözleşmeyi fesihte haklı olduğundan maddi tazminat davasının kısmen kabulüne, 50.385 TL taşıma gideri, 3.000,00 TL depozito ve 1.583,61 TL ihtarname gideri olmak üzere 54.923,61 TL'nin 09/10/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, manevi tazminat talebinin kısmen kabulüne, 15.000,00 TL manevi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin yeni işyerine taşınma masraflarına ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde. 6098 Sayılı TBK.nun 301.maddesine göre kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 112.maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşme hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar.

Davaya dayanak yapılan (20) nolu Bağımsız Bölüm için 01/06/2006 başlangıç tarihli 1 yıl süreli ve (21) nolu Bağımsız bölüm için 01/06/2012 başlangıç tarihli 3 yıl süreli iki adet kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 01/06/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin özel hükümler 3.maddesinde, kiracının, kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı, kararlaştırılmıştır.

Kira sözleşmesinin, süresinden önce sona ermesi nedeniyle davacı, menfi zarar kapsamında, taşınma masrafları, kiralanana sistem kurma ve her türlü tefriş, tesisat ve yerleşme masraflarını toplamı 97.120,83 TL alacağın tahsilini talep etmiştir.

Alacağın ispatı için sunulun faturalarda, nakliye giderine ait faturalar olduğu gibi boya malzeme, işçilik masrafları, elektrik ve data hattı malzemelerine ait faturalar, havalandırma sistemi tamiri, taşınır nitelikte eşyalara ilişkin bir kısım faturalar bulunmaktadır. Davacı, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle ödediği depozito bedeli ve yeni bir meskene taşınma masraflarının tazminini istemiştir.

Bu kapsamda davacı kiracının taşınma masraflarının süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir. Buna yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru değildir.

3-Davalı vekilinin depozito bedeline ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde. Kiralananın üçüncü kişiye satılmasının kira sözleşmesine etkisi TBK’nun 310.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yasa hükmü uyarınca yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir.

Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede eski malikin akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir.

Bu nedenle davacı tarafından güvence parasının eski malik tarafından davalı yeni malike teslim edildiği kanıtlanamadığına göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken depozito bedelinin iadesine karar verilmesi doğru değildir.

4- Davalı vekilinin hükmedilen manevi tazminata yönelik temyiz itirazlarına gelince; Sözleşmeye aykırı davranış manevi zarara yol açabilir. Manevi zarar mal varlığında bir azalmayı değil ve fakat kişilik haklarına vaki tecavüz nedeniyle bir kimsenin duyduğu cismani ve manevi acı ve ızdırabı, elemi ve böylece yaşama zevkinde bir azalmayı ifade eder. TBK.nun 114.(BK'nun 98) maddesinin ikinci fıkrasında "haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerine de uygulanır" tarzında yapılan yollamanın kapsamına manevi tazminat da girmektedir.

Manevi tazminat talep edilebilmesi için kişilik hakkına hukuka aykırı tecavüzle yani borca aykırı bir davranışla manevi zarar (kişilik hakkına vaki tecavüzden duyulan acı, elem ve ızdırap) arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır. Davacı kiracının iddia ettiği olayların kişilik hakkını nasıl ihlal ettiği hususu ispatlanamamıştır. Bu durumda mahkemece manevi tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile manevi tazminat isteminin kısmen kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

Öteyandan ihtarname masrafları, yargılama giderlerinden olup, mahkemece hüküm altına alınan yargılama giderlerine eklenmesi gerekirken, alacağa dahil edilerek esastan hükme bağlanması da doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.