Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3654 K.2017/17059

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, maliki oldukları taşınmazda davalının 01.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesine göre kiracı olarak bulunduğunu, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/1450 Esas sayılı dosyası ile, 01.11.2009 dan itibaren aylık kira bedelinin 8.000 TL olarak tespit edildiğini, son dönemde ödenen aylık brüt 10.698,75 TL kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek 01.11.2014 dönemine ait kira bedelinin brüt 20.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 02.11.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 10.698,75 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kilananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle

açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda "kiralananın 250 m2 zemin alanlı olduğu, bodrum ve asma katlarla toplam 630 m2 alanın davalı tarafından kullanıldığı, davacılar tarafından gösterilen emsal taşınmazın ise aynı cadde üzerinde olup 110 m2 zemin ve 110 m2 bodrum kattan oluştuğu ve aylık kira bedelinin 20.000 TL olduğu, taşınmazın özelliklerine göre emsal olarak alınabileceği belirtilerek, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi durumunda 01.11.2014 dönemi itibari ile brüt aylık kira bedelinin 11.500 TL" olacağı tespit edilmiştir.

Bilirkişilerce emsal olarak alınan taşınmazın toplam 220 m2 ve aylık kira bedelinin 20.000 TL olarak tespit edilmesine rağmen, dava konusu taşınmaz 630 m2 olması karşısında hiçbir gerekçe gösterilmeden aylık kira bedeli 11.500 TL olarak belirlenmiştir. Bu nedenle, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime uygun ve yeterli değildir.

Bu durumda Mahkemece yapılacak iş, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda yeniden keşif yapılarak, Yargıtay denetimine elverişli bir şekilde rapor alınmak suretiyle karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.