Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3676 K.2017/17600

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmiş ise de; davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan davacı ve davalının temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, maliki olduğu taşınmazda davalının 01.01.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olarak bulunduğunu, halen ödenen aylık kira bedelinin 7.000,00-Dolar olup emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek, 01.01.2014 dönemine ait aylık kira bedelinin net 100.000,00-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacının artış talebinin yazılı kira sözleşmesine ve TBK’na aykırı olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin 01.04.2015 tarihinden itibaren brüt 73.125,00-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

TBK'nun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."

"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nun 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve 11 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin Özel Şartlar 6.maddesinde; ''kira kontratı başlangıcı her ne kadar 01/01/2003 ise de, kiracı ilk 3 ay için her hangi bir kira ödemesi yapmayacaktır.

Yani ilk kira ödemesi Nisan 2003 ayı için 01/04/2003-10/04/2003 tarihlerinde yapılacaktır.’’, 7-c-maddesinde; ''01/04/2003 ile 01/04/2004 arasında aylık kira bedeli 5000-USD'nin 05/04/2003 tarihindeki ... Bankasının ... Doları satış ve alış kuru ortalaması üzerinden Türk Lirasına çevrilmesi ile bulunacak miktar olup, 12 ay süresince aynı rakam aylık kira parası olarak ödenecektir.

01/04/2004 tarihine kadar bu miktar sabit kalacaktır'', 7-d-maddesinde; ''01/04/2004 ile 01/04/2014 tarihleri arasında 10 yıl boyunca aylık kirası 7000-USD'nin her yılın 5 Nisan tarihindeki ... Bankasının ... Doları alış ve satış kuru ortalaması üzerinden Türk Lirasına çevrilmesi ile bulunacak miktar olup, bu miktar sonraki yılın Nisan ayı başına kadar sabit olarak kiracı tarafından aylık kira parası olarak ödenecektir'' , 7-g-maddesinde;

"tarafların karşılıklı anlaşması halinde kira süresi, kira sözleşmesinin hitamından sonra 5 yıl uzadığı taktirde, 01.04.2014 - 01.04.2019 tarihleri arasındaki 5 yıl boyunca ödenecek aylık kira bedelinin tespiti için taraflar 01.04.2014 tarihinden üç ay önce bir araya gelerek kira bedelinin miktarının ne olacağını, o günkü binanın yeni durumu, çevre şartlarına göre Amerikan Doları olarak belirleyecek ve önceki dönemlerde olduğu gibi beş yıl boyunca her yıl 5 Nisan tarihindeki ...

Doları alış ve satış kuru ortalaması üzerinden Türk Lirasına çevrilmesi sonucu bulunacak miktar sabit kabul edilerek 12 ay süresince aynı rakam aylık kira parası olarak ödenecektir. Kira akdinin bitim tarihi olan bu tarihten sonra ise kira ilişkisi devam eder ise aylık kira parası günün koşullarına göre karşılıklı olarak belirlenecektir." hükmü kararlaştırılmıştır.

Bu durumda kira bedelinin hangi yıllar ne oranda arttırılacağı ve yine 2014-2019 yılları arasında kira bedelinin nasıl belirleneceği sözleşmenin Özel Şartlar 7.maddesi ile kararlaştırılmış olup, bu husus tarafları bağlar. Sözleşmede artış şartı bulunmakla davacının 13.10.2014 tarihinde açtığı dava ile 2014

yılına ilişkin kira bedelinin tespitini istemesinde usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak sözleşme ile artışın Nisan ayında yapılacağı belirlenmiş olduğundan Mahkemece aylık kira bedelinin 01.04.2014 tarihinden itibaren hak ve nesafete göre belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacının talebi olmadığı halde yazılı şekilde 01.04.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin belirlenerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 2-) Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.