Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3677 K.2018/948

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, süresi içinde davalı vekili ve davacı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmiştir. Davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 14/03/2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/442 Esas sayılı dosyasında, 14/03/2008 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin hak ve nesafete göre brüt 11.898 TL olarak tespit edildiğini,devam eden kira dönemleri için endeks oranında artış yapıldığını, son ödenen kira bedelinin 18.290 TL olup davalının ödediği kira bedelinin rayiçlere göre düşük kaldığını belirterek 14/03/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin KDV dahil 28.910 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin 14/03/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi esas alınarak aylık brüt 21.500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davacının ve davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı .... ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespitinde öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete;

özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda. Taraflar arasında kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın emsale göre aylık kira bedelinin brüt 25.193,35 TL olacağı belirtilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı ve davalı emsallerinin ortalaması esas alınarak bulunan m² bedel üzerinden dava konusu taşınmazın kira bedeli belirlenmiştir.

Davacının emsallerine yönelik yapılan değerlendirmede, bir kısım emsallerin dava konusu taşınmaza göre daha mevki bir konumda yer aldığı belirtilmiş olup davalının emsalleri yönünden ise raporda, bu doğrultuda herhangi bir değerlendirmeye yer verilmediği anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmaza göre daha iyi bir konumda olduğu belirtilen davacı emsallerin, kira bedelinin tespitinde esas alınması doğru olmadığı gibi davalı emsalleri yönünden eksik inceleme yapılması ve taşınmazların diğer özellikleri gözetilmeksizin sadece m² birim fiyatına göre kira bedelinin belirlenmesi doğru değildir.

Bu durumda, Mahkemece, taraf emsalleri yeniden değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak, kira bedelinin tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

3-)Bozma nedenine göre davalının yargılama gideri ve vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.