Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3699 K.2018/9391

........ Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 2012 yılı Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz aylarına ait kira bedelinin tahsili için davacı tarafından takip başlatıldığını, takibe dayanak yapılan 01/12/2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli sözleşmenin, B.K.'nun 249. maddesine göre, geriye etkili olarak 25/06/2012 tarihinde haklı nedenle feshedildiğini, kira sözleşmesinin imzalanmasında sonra kiralananı işletmeye hazır hale getirebilmek için tadilata başladıklarını, tadilat sırasında binanın iskan ruhsatı olmadığı gerekçesiyle belediyece mühürlendiğini,

belediyeye başvuru yapıldığında binanın ruhsatsız olduğu ve bu nedenle işletme ruhsatı alınamayacağının anlaşılması üzerine kiralananın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığının tespiti için yapı denetim şirketince yapılan denetimde, yapının taşıyıcı kolon kesitlerinin büyük oranlarda yetersiz olduğu, can ve mal güvenliğini sağlamadığı,

yapının güçlendirilmesi gerektiğinin belirlendiğini, kiralananın, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte maddi ve hukuki ayıplı olduğunun böylelikle anlaşıldığını belirterek davalı tarafından yapılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitine, % 20 kötüniyet tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, tacir olan davacının kiralananı gerekli incemeleri yapmak suretiyle kiraladığını, taşınmazın kullanıma hazır şekilde davacıya teslim edildiğini, davacının izin almadan inşai faaliyetlere başladığını, davacının kendi kusurlu eylemleri ile kira sözleşmesine ve kanuna aykırı şekilde izinsiz inşai faaliyette bulunarak kiralananı kullanılmaz hale getirdiğini, tadilatlar için resmi kurumlardan izin alınmadığını, davacı tarafından verilen zarar nedeniyle binanın yıkım tehlikesi içinde olduğunu, kiralananın anahtarının 14/03/2013 tarihinde notere bırakıldığını, 19/03/2013 tarihinde yapılan tebliğ üzerine aynı tarihte anahtarın teslim alındığını, davacının taşınmazı tahliye tarihine kadar tasarrufunda bulundurduğundan kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu, davacının,

.....

kiralananı sözleşme tamamlanmadan önce gezdiğini, muayene ettiğini ve işi için kullanmaya elverişli olduğunu kabul ederek yeri kiraladığını, iddia edilen ayıba kendisinin sebebiyet verdiğini belirterek davanın reddine, % 20 tazminata karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, binanın kira sözleşmesinin imzalandığı tarih itibari ile maddi ve hukuki ayıplı olduğunu, davacının geçmişe yönelik olarak kira sözleşmesini fesihte haklı olduğu, bu durumda kira paralarından sorumlu tutulamayacağı, sözleşmeden dönme hakkını kullandığı gerekçesiyle davanın kabulü ile........2012/14919 esas sayılı dosyasında davacı tarafın kira alacağı nedeni ile borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davalının temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Taraflar arasında imzalanan 01/12/2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kural olarak sözleşmeden dönme yetkisi sürekli bir sözleşme niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilinceye dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük feshedebilir.

Somut olayda, kiralananın, tacir olan davacı kiracıya teslim edildiği, kiracı tarafından kiralananda tadilata başlandığı yani sözleşmenin ifa sürecine geçildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralananla ilgili gerekli araştırmaları yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzaladığının kabulü gerekir. Kira sözleşmesinin imzalanmasından kiralananın anahtarlarının Notere bırakılmasına kadar aradan uzun bir süre geçmiştir.

Bu durumda, davacı kiracının fesih bildiriminin geçmişe etkili olmayıp ancak ileriye doğru etkili olması gerekir. Başka bir anlatımla kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira sözleşmesi ile bağlıdır ve kira sözleşmesi gereğince tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemekle sorumludur.

Kiralananın anahtarının 14/03/2013 tarihinde notere tevdi edildiği ve davalı kiraya verene tebliğ edildiği takibe konu kira bedellerinin ise anahtar tesliminin tebliğ edildiği tarihden önceki döneme ait olduğu anlaşıldığından davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

.......