Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3835 K.2018/9602

......

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; malik oldukları taşınmazda davalının aylık 8975 USD kira bedeli ile kiracı olduğunu, 2001 ekonomik krizinde kira bedelinin aylık 4.000 USD olarak belirlenmesi ve kira dönem başının 1 Temmuz olması hususunda anlaştıklarını, davalının ödediği 4.000 USD nin emsallerin altında kaldığını ileri sürerek, 01.07.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 40.000 TL olarak tespitini istemiştir.

Davacı, bilirkişi raporu doğrultusunda talebini ıslah etmiş ve aylık kira bedelinin 45.000 TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı; davacı ... dışındaki davacıların sözleşmede imzası olmadığını, talebin fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; ıslah talebi dikkate alınarak davanın kısmen kabulü ile 01.07.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 38.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-) Dava ehliyetine yönelik incelemede; Davada sıfat; tarafın, dava konusu maddi hukuk ilişkisinin süjesi olup olmamasıyla ilgilidir. Taraf sıfatı (husumet); maddi hukuka göre belirlenen, bir subjektif hakkı dava etme yetkisini ya da bir subjektif hakkın davalı olarak talep edilebilme yetkisini gösteren bir kavramdır. Dava şartı olan taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve davayı takip yetkisi, davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu halde, taraf sıfatı dava konusu sübjektif hakka ilişkindir.

./.. -2-

Görüldüğü üzere, taraf sıfatı usul hukuku sorunu olmayıp, dava konusu sübjektif hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunu olduğundan taraf sıfatının yokluğu, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olduğu için defi değil, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülmesi mümkün ve mahkemece de kendiliğinden nazara alınması zorunlu bir itiraz niteliğindedir.

Davacıların dayandığı ve davalının, sadece davacı ... tarafından imzalandığını savunduğu 01.05.2000 başlangıç tarihli ve sekiz yıl süreli kira sözleşmesinin incelenmesinden önyüzde kiraya veren olarak ..., ... ve ... yazdığı, imza kısmında ise tek imza bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacılar dava dilekçesinde malik olduklarını ileri sürmüş ise de dosyada tapu kaydına rastlanmamıştır. Bu durumda mahkemece kiralananın tapu kaydı getirtilerek sözleşmeyi imzalayan dışındaki davacıların malik olup olmadığı, aktif dava ehliyetlerinin olup olmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmiş olması hatalıdır.

2-) Davalının bilirkişi raporuna yönelik itirazlarının incelenmesinde;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas aldırılan birinci bilirkişi heyet raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık brüt 45.000 TL kira parası getirebileceği, ikinci bilirkişi heyet raporunda ise 36.000 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Mahkemece somut nedenleri açıklanmadan ve raporlar arası çelişki giderilmeden birinci rapor doğrultusunda karar verilmiştir. Bilirkişi raporlarında belirlenen rakamların, aralarındaki çelişki nedeniyle hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi belirlenen kira bedelinin brüt mü net mi olduğu belirtilmeden karar verilmesi de doğru değildir. Bu durumda mahkemece; mahallinde yeniden keşif yapılarak "hak ve nesafet" kurallarına uygun brüt kira parasının tespitine karar verilmelidir.

3-) Davalının ıslaha yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde,

Davadaki istem kira parasının tespitine yönelik olup, davacılar dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuşlardır. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacıların iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladıkları yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı

./..

-3-

tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacıların dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.

4- ) İlam harcına yönelik yapılan incelemede;

Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti istnmesi halinde bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nisbi harç alınması gerektiği, davanın nispi harca tabi olduğu, dava açarken davacı taraftan aylık kira bedelinin tespitini istediği dikkate alınarak, Mahkemece bir aylık brüt kira farkı üzerinden karar ve ilam harcının ikmali gerekirken, yıllık fark üzerinden karar ve ilam harcına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

5-) Bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

.........