Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3840 K.2017/8414

Taraflar arasındaki tahliye-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın tahliye konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, alacak isteminin kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davalının, 01/09/2013 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, 2014 Mart ayı kira bedelini süresinde ödemediğini, 18/03/2014 tarihli ihtarname ile sözleşmenin 8. maddesinde belirtilen muacceliyet şartına göre sözleşme sonuna kadar olan aylara ait 5 aylık kira bedeli 31.250,00 TL ve yine aynı maddede belirtilen % 25 cezai şart bedeli olan 7.812,50 TL olmak üzere toplam 39.062,50 TL'nin ödenmesinin talep edildiğini, ihtarname davalıya usulüne uygun tebliğ edildiği halde, davalının 30 günlük yasal süresi içerisinde kira bedellerini ödemediğini ve temerrüde düştüğünü belirterek davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine, 5 aylık kira bedeli ve cezai şart toplamı olan 39.812,50 TL alacağın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, TBK.nun 346. Maddesi gereğince 01/09/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 8. Maddesinde kararlaştırılan muacceliyet koşulunun ve buna ilişkin cezai şartın geçersiz olduğu ve davacı tarafın 2014 yılı nisan, mayıs, haziran, temmuz ve ağustos aylarına ilişkin kira bedellerini talep edemeyeceği gibi bu aylara ilişkin cezai şart da talep edemeyeceği, davacının ancak 2014 yılı mart ayı kira bedeli olan 6.250,00 TL talep edebileceği gerekçesiyle tahliye davası konusuz kaldığından konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, kira alacağına ilişkin davanın kısmen kabulü ile 2014 yılı mart ayı kira bedeli olan 6.250,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davaya dayanak yapılan 01/09/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 6.250 TL olarak belirlenmiş, kira bedelinin her ayın 1-5 arasında ödeneceği

düzenlenmiştir. Sözleşmenin 8 maddesinde kiracının, herhangi bir aya ilişkin kira bedelini süresinde ödemediği takdirde başka herhangi bir ihtar veya ihbara gerek kalmaksızın kira süresinin sonuna kadar olan tüm kira paralarının muaccel hale geleceği, temerrüde düşen kiracının, ayrıca muaccel hale gelen bütün kira bedelleri toplamının % 25'i tutarında bir cezai şart ödeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

6102 Sayılı TTK.nun 12.maddesine "bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.

Anılan Yasanın 11.maddesinde "Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir.

Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir." 15.maddesinde de "İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır." düzenlemesi bulunmaktadır.

Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu'na göre esnaf sayılması, Türk Ticaret Kanunu yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline ya da Oda'ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak kiralanan iş yeri olarak kiralandığına göre davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılıp, kiracının tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346.maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilerek sözleşme hükümleri doğrultusunda değerlendirme yapılarak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekir.

Kiracının tacir olmadığının anlaşılması halinde ise bu durumda yukarıda anılan yasal düzenlemeler uyarınca, taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet ve cezai şart koşulu geçersizdir. Davacı tarafından 2014 yılı Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ayları kira parası talep edildiğine göre muaccel olmayan Temmuz, Ağustos aylar kirasının istenemeyeceğinin kabulü gerekir. Ancak dava tarihi itibariyle muaccel hale gelen 2014 yılı Mart, Nisan, Mayıs; Haziran aylarına ait kira bedellerinin talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Öte yandan, kiralananın hangi tarihte tahliye edildiği belirlenerek tahliye tarihi de değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle hüküm tesisi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir .