Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3893 K.2018/514

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmiş ise de, davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, paydaşı olduğu taşınmazda davalının 23/01/2011 tarihli protokol gereği kiracı olduğunu, aylık kira tutarı üzerinde taraflar arasında ihtilaf bulunduğunu, davalının aylık 500 TL olarak ödediği kira bedelinin kendisi tarafından kabul edilmediğini belirterek öncelikle ihtilaf bulunan kira bedelinin protokol tarihi olan 23/01/2011 tarihinden itibaren tespitine, belirlenen kira alacağının 23/01/2011 tarihinden itibaren ticari reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 11/03/2014 havale tarihli ıslah dilekçesi ile 10.000 TL olarak talep edilen miktarı 140.222 TL arttırarak 150.222 TL alacağının tahsilini istemiştir. Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, 16/04/2014 tarihinde verilen, davanın kısmen kabulü ile, 144.222,00 TL alacağın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 10.000,00 TL.için dava tarihinden 134.222,00 TL.'için ise ıslah tarihi olan 11/03/2014 Tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine dair hüküm, davalının temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Daire'sinin 2014/5941 E sayılı ilamı ile "Kira tespit kararlarının asıl amacı sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir.

Buna göre kira tespit davasına ilişkin ilamda hem tespit, hemde tespit edilen kira parasının tahsili talep edilemez. Çünkü tespit edilen kira alacağının talep edilebilmesi için ifa zamanının gelmiş olması gerekir. İfa zamanı için alacağın muaccel olması başka bir deyişle alacaklının edayı takip ve bu sebeple borçluyu dava edebileceği zamanın gelmiş olmasına bağlıdır.

07.07.1965 gün ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir. Mahkemece; aylık kiranın tespiti konusunda usulüne uygun bir hüküm kurulmadan alacağın

tahsiline karar verilmiştir. Bu durumda öncelikle kira bedelinin tespiti konusunda bir hüküm kurulması, kira bedelinin tespiti kararının kesinleşmesinden sonra alacak davası açılarak veya icra takibi yapılarak kira alacağının tahsilinin istenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. " gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabulü ile dava konusu mecurun 23/01/2011 tarihi itibarı ile aylık kira değerinin 20.840,00 TL olarak belirlenmesine, dava konusu alacağın ifa zamanı gelmediğinden alacağın tahsiline ilişkin davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Kural olarak 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı Y.İ.B.K uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, kira bedelinin artırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davada dava dilekçesinin tebliğ tarihi tespit edilecek kira bedelinin geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Anılan içtihatla benimsendiği üzere bu tebligatlardan en az birisinin tespit istenen dönem başlangıcından 15 gün öncesine kadar muhatabına ulaşması gerekir. Aksi takdirde dava açılan dönem için tespit yapılamaz. Ne var ki, bu durumda da mahkeme takip eden dönem için kira tespiti istenip istenmediğini davacıdan öğrenip istem halinde takip eden dönem yönünden kira bedelini tespit etmek konumundadır.

Bu ilkeler ışığında; somut olaya bakıldığında, 23/01/2011 tarihli protokolde artış şartı bulunmadığı, davacının 23/01/2011 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespiti mümkün değildir. Bu durumda Mahkemece; davacıya, davayı 23/01/2013 tarihinden itibaren başlayan sonraki dönem kira bedelinin tespiti davası olarak devam edilebileceği konusundaki seçimlik hakkının hatırlatılıp, davacı vekilinin bu konudaki açık beyanının alınarak ortaya çıkacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3- Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, Gelir Vergisi Kanundan yararlanılmak suretiyle, emsal araştırması yapılmadan, taşınmazın aylık kira bedelinin 20.840 TL olacağı açıklanmıştır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak,

kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı,

bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun olarak saptanması gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

4- Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedilir. Davaya konu taşınmazın tespit edilen brüt kira bedelinden, davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedelinin çıkartılarak, aradaki yıllık fark üzerinden davacı yararına vekâlet ücreti takdir edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.