Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3933 K.2017/12311

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ... ili, ...İlçesi, ...Mahallesindeki mülkiyeti Hazineye ait olan 822 parsel nolu ve 346.575 m² yüzölçümündeki kıraç taşınmazda özel ağaçlandırma yapılmak üzere ...

Defterdarlığı Milli Eğitim Emlak Daire Başkanlığı ile davacı arasında 13/10/1999 tarihinde 10 yıl süreli (süre sonunda yenilenen) kira sözleşmesi imzalandığını, yıllık kiranın 120 TL'sı olduğunu, onuncu yılın sonunda akdin kendiliğinden yenilendiğini, ikinci on yıllık dönemin 2009 yılı Ekim ayında başladığını ve yıllık kira bedelinin 1.200 TL'sı olarak belirlendiği,

kira sözleşmesine uygun olarak davacı tarafından çok büyük emek ve para sarf edilerek bir kısmı meyve ağacı, bir kısmı kerestelik, bir kısmı orman ağacı olmak üzere muhtelif ağaçlar dikildiğini, 10 yaşına gelen 34.000 meyve ağacından verim alınmaya başlandığını, yenilenen ikinci on yıllık dönemde davalının 08/02/2010 tarihli yazı göndererek kiralanan alanın 112.072 m² tenzil edilerek 345.575 m² den 233.503 m² ye indirildiğini, kalan 233.503 m² lik kısmın kiralanması istenirse 2886 Sayılı Yasa gereğince ihaleye girilerek pazarlık usulü ile kiralanabileceğinin tebliğ olunduğunu,

davalının akde sadakat ve hukuka bağlı devlet ilkesini zedeleyerek kira sözleşmesini yok saydığını, kiralanan arazinin 1/3 ünün geri alındığını,1999 tarihli ve 49+49 yıllık kira süresince ancak bir kere yapılabilen ve sözleşmeye göre dikilen 34.000 civarındaki ağacın yok sayıldığını, sözleşmenin 15.maddesindeki her 10 yılda bir akdin uzatılacağına dair hükmün yok sayıldığını, geriye kalan arazinin sulama-elektrik-yol-bakım-ürün eldesi gibi bağlantıları yok edilerek yeniden bağlantı yapılamaz hale getirildiğini, idarenin sözleşme yaparken imar planını gizlediğini,

kiralama ve ağaçlandırma çalışmalarından sonra alanın villalar ile çevrildiğini, geleceğe güvenin yok edildiğini, davacının davalının yeni teklifini kabul etmediğini, davacının 2009 Ekim ayında yenilenen ikinci on yılın birinci yıl kirası olan 1200 TL'sını ödediğini davalıya 25.2.2010 tarihli yazı ve 10.5.2010 tarihli ihtar ile durumu bildirildiğini , ağaçlandırma çalışmaları sebebiyle büyük oranda masraf edildiği gibi gelecekte ümit edilen gelirden mahrum kalındığını,

davalının davacının hem akitten hem de haksız işleminden doğan zararı ödemesi gerektiğini belirterek davacının 1999-2009 tarihleri arasındaki masraftan doğan geçmiş zararı olan 1.500.000 TL'sı masraf bedelinin (345 dönüm vahşi arazinin kaya, çalı vs.den temizlenmesi için şimdilik 100.000 TL'sı, ham toprağın fidan dikilecek hale getirilmesi ve alt toprak ve üst toprak işlenmesi için 200.000 TL'sı, dikilecek her cins ağaç için ayrı ayrı adalar meydana getirip zirai araç geçecek servis yolları oluşturulması için 300.000 TL'sı, arazi çevresine beton direk, tel, vs. gibi muhafaza tesisleri için 100 TL, su kuyusu,

su getirme ve iç su şebekesi yapılması için 140.000 TL'sı, hangi meyveli ağacın hangi teknik kurallarla dikileceğinin tespiti için analiz raporu masrafı 10.000 TL'sı, fidanların piyasadan satın alınması için 50.000 TL'sı, fidanların taşınıp dikilmesi için 200.000 TL'sı, her bir fidanın günlük-aylık-yıllık bakımla bilimsel kontrol gideri 10 yıllık 300.000 TL'sı, bugün 10 yaşına gelmiş 34.000 ceviz badem vs. ağaçların sair giderleri için 100.000 TL'sı olmak üzere) yapılış tarihinden itibaren reeskont faizi ile,

2010 sonrası ceviz-badem vs. ağaçların ekonomik ömrünün 120 yılı geçmesine rağmen 49+49=98 yıldan 10 yıl çıkarılınca bakiye 88 yıllık gelecek dönem kazanç yoksunluğu bedeli olarak 1.000.000 TL'sının (3000 civarındaki ceviz ağacının kazanç kaybı 3.960.000 TL'sından şimdilik 200.000 TL'sı,11.000 civarındaki badem ağacı kazanç kaybı 26.410.000 TL'sından şimdilik 300.000 TL'si, 3000 mahlep ağacının kazanç kaybı 1.980.000 TL'sından şimdilik 48.000 TL'sı, 330 civarında fıstık çamı kazanç kaybı 21.780 TL 'sından şimdilik 300.000 TL'sı, 3.000 sedir ağacı kazanç kaybı 4.500.000 TL'sından şimdilik 150.000 TL'sı,

30 iğde ağacı kazanç kaybı 19.800 TL'sından şimdilik 1.000 TL'sı,2.500 akasya ağacının kazanç kaybı 1.875.000 TL'sından şimdilik 1.000 TL'sı, sair niteliği açıklanamayan gelirler itibariyle şimdilik 1.000 TL'sı olmak üzere toplam 61.524 TL'sı kazanç kaybından şimdilik 1.000.000 TL'sı olmak üzere) 1999 yılından dava tarihine kadar ticari reeskont faiziyle olmak üzere toplam 2.500.000 TL'sı tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacıya 345.575 m² büyüklüğündeki hazine arazisinin ağaçlandırılmak üzere 13.10.1999 tarihli kira sözleşmesi ile 10 yıllığına kiralandığını, bu yerin ...9.bölge imar planı içinde kaldığının anlaşıldığını, bu plana itirazların reddedildiğini, ...Belediye Başkanlığı tarafından hazırlanan imar planının iptali için ...

9. İdare Mahkemesinde açılan davanın reddedildiğini, 345.575 m² büyüklüğündeki 822 parselin imar uygulaması sonucu parsellere ayrılıp bu parselde 130.545 m2 sinin kaldığını, bu kısmın Hazine adına tescil edildiğini, davacının ...

5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/428 D.İş. sayılı dosyasında yaptırdığı tespite göre arazideki çalışmaların toplam değeri 406.484 TL olarak tespit edilmiş ise de Orman Müdürlüğünün yaptığı çalışmada 74.715 TL'sı masraf yapıldığı, toplam harcama giderinin 636.031,36.-TL'sı olduğunun belirlendiğini, davacının küçülmüş arazinin(233.503 m²) kiralanmasına (ağaçlandırma hakları vs. den vazgeçme şeklindeki) ilişkin teklifi kabul etmediğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece 16/04/2013 tarihli ilk hükmünde, davanın kabulüne, müspet ve menfi zararı toplam 3.990.763,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline, tazminat ödenmesi halinde davacının dava konusu taşınmazdan el çektirilmesine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15/04/2014 tarihli ilam ile özetle “….Davacı kiracı, kiralananın büyük kısmının elden çıkmış olması nedeniyle kira sözleşmesini feshetmemiştir.

Bu durumda davacı kiracı, kira sözleşmesi gereği kendisine kiralanan 345.575 m² büyüklüğündeki yerin büyük oranda azalması ve geriye 130.545 m² büyüklüğünde küçük bir arazi kalması nedeniyle dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK.'nun 249 vd. maddeleri ( 1.7.2012 de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305 vd. maddeleri) gereğince davalı kiralayandan kira bedelinin tenzilini ve elden çıkan kısımlarla ilgili menfi zararlarını talep edebilir.

Menfi zararlar içinde kiracının kira sözleşmesine güvenerek yaptığı masraflar da bulunmaktadır. Kiralananın bir kısmı kiracının elinden çıkmış olup, kiracı kiralananın bir kısmının elinden çıkması nedeniyle kiranın tenzilini ve elinden çıkan kısma ilişkin olarak yaptığı masrafların tazminini de davalı kiralayandan talep edebilir.

Bu durumda mahkemece, kiralanan taşınmazın elden çıkan kısmı belirlenerek bu kısma kiracı tarafından yapılan masraf ve imalat bedelleri tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir gerekçesiyle..” hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verildikten sonra verilen 16/12/2015 tarihli son kararında “Islah edilen davanın kısmen kabulüne, 3.462.452,00 TL alacağın 2.500.000,00 TL sinin dava tarihinden, 962.452,00 tl sinin ıslah tarihi olan 28/05/2012 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,” karar verilmiştir.

Mahkemece, her ne kadar bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir.

Davacı kiracı, kira sözleşmesini feshetmemiştir. Bu durumda davacı kiracı, kira bedelinin tenzilini ve elden çıkan kısımlarla ilgili menfi zararlarını talep edebilir. Kâr kaybı ise müspet zarar kapsamında bulunduğundan davacı yararına ileriye dönük elde edilmesinden mahrum kalınan ürün bedeline hükmedilemez. Bu durumda mahkemece, kiralanan taşınmazın elden çıkan kısmına kiracı tarafından yapılan masraf ve imalat bedellerinin kiracı tarafından talep edilebileceği gözetilerek ve uyulan bozma ilamı gereğince bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.