Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4020 K.2018/12776

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı ,22.05.2015 tarihinde açtığı işbu dava ile ; maliki bulunduğu... İlçesi ... Mahallesi ...

Cad. ...Apt.No:46/1 (Zemin Kat) adresinde asma katlı 300 m² kapalı alanlı iş yerini davalıya spor merkezi olarak kullanmak üzere 05.01.2010 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 750 TL bedeli karşılığı kiraya verdiğini, kira sözleşmesinin 05.01.2015 tarihinde sona erdiğini ve 1 yıl süre ile yenilenmiş bulunduğunu, kira başlangıcından bu yana kira bedelinde herhangi bir artışın olmadığını, taşınmazın bulunduğu caddenin ticaret merkezi haline geldiğini ve komşu dükkanların kira bedellerinin yüksek olduğunu,

taşınmaza ait kira bedelinin ise çok düşük kaldığını belirterek aylık 750 TL kira bedelinin dava tarihinden geçerli olmak üzere en az 4.000 TL olarak arttırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davalı, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile kiralanan işyerinin aylık kirasının dava tarihi itibariyle 4.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-TBK'nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345 maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.Olayımıza gelince.

Dava konusu kira sözleşmesi 05.01.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup aylık 750 TL bedellidir.Kira sözleşmesinin ön yüzünde, kiralayan davacı ... olarak belirtilmiş ise de sözleşme kiraya veren sıfatıyla isim belirtilmeksizin 5 ayrı imza ile düzenlenmiştir.

Dosya arasında bulunan tapu kaydına göre , davaya konu taşınmazın 1/5 payının davacı ...’ya , geriye kalan 4/5 payının ise dava dışı ... ,... ,... ve ...'ya ait olduğu görülmüştür.Bu durumda, mahkemece öncelikle husumete ilişkin araştırma yapılmak suretiyle ve davacının ancak payına düşen kira parasının tespitini talep edebileceği nazara alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde taşınmazın tamamının kira parasının tespitine karar verilmesi doğru değildir.Öte yandan.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 19.11.2015 tarihinde açılan dava ile 05.01.2015 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.

Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01.06.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde dava tarihi itibariyle hüküm tesisi doğru değildir.