Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4035 K.2018/10496

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında düzenlenen 18/05/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmeleri ile ...

Üniversitesi Fen Edebiyat Fakültesi ile İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi girişinde bulunan kapalı alanların, fotokopi çekim yeri olarak kullanılmak üzere ihale ile kiralandığını, idarenin 14.4.2012 tarihli oluru ile de sözleşme sürelerinin iki yıl daha uzatılmasına karar verildiğini ancak idarenin 2011 yılında haksız olarak sözleşmeyi feshettiğini belirterek kira sözleşmelerinin devam ettiğinin tespiti ile haksız ve kötü niyetli biçimde hukuka aykırı olarak tahliye edilen taşınmazların fiilen iadesine, uğramış olduğu 5.000,00 TL maddi ve 5.500,00 TL manevi zararlarının tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı.

2886 sayılı yasa çerçevesinde sözleşmeye aykırılık ve ihtiyaç olgusu nedeniyle sözleşmelerin feshedildiğini yasaya ve sözleşme hükümlerine aykırılık olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece; sözleşme ve yasalara göre akde aykırılık ve ihtiyaç iddialarının yerinde olduğu, bu nedenle de feshin usulüne uygun yapıldığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında;

“kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır.

Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanununun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları 5538 Sayılı Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür.

Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır.

Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler.

Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 75.maddesindeki düzenleme devletin özel mülkiyetinde ya da devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine tahliyesini sağlamaya ilişkin bir düzenlemedir.

2886 Sayılı Kanunun 75. maddesi tahliye yönünden münhasıran “Hazine” tarafından kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanmakta iken 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 15/p-3 maddesi hükmüyle 2886 Sayılı Kanun hükümlerine göre kiraya verilen Belediye taşınmazları ve 5538 Sayılı Yasanın 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ile son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malları hakkında da uygulanması öngörülmüştür.

Belirtilen kurumlar dışındaki diğer kamu kuruluşları, taşınmazlarını 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya vermiş olsalar bile bu kanunun 75. maddesine dayanarak süre bitimi sebebiyle idareye ya da mahkemeye başvurmak suretiyle kiralananın tahliyesini sağlayamazlar.Olayımıza gelince; taraflar arasında düzenlenen 18.05.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmeleri ile dava konusu taşınmazların pazarlık usulü ile davacıya kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmelerinin 8.1. maddesinde, kiracının idarenin haberi ve izni olmadan hakkını başka bir kişi veya firmaya devredemeyeceği, ortak alamayacağı ve hisse devri ve işletme hakkı devri yapamayacağı, 8.6 maddesinde ise, idarece tahliyesine lüzum görülen hallerde tebligata müteakip 15 gün içinde kiralananın tahliye edileceği kararlaştırılmıştır.

Davalı idare tarafından davacıya gönderilen 11.05.2011 ve 18.05.2011 tarihli fesih bildirimleri ile ihtiyaç iddiası ve tespit edilen akde aykırılıklar nedeniyle sözleşmelerin tek taraflı olarak feshedildiği ve akabinde taşınmazların tahliye edildiği anlaşılmaktadır.Dava konusu taşınmazlar, her ne kadar 2886 Sayılı Yasa gereğince ihale ile kiraya verilmiş ise de 2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi, Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyelere ait taşınmazlar hakkında uygulanacak olup, sözleşme tarihi itibariyle davalı kuruma ait taşınmazlara uygulanabilme olanağı bulunmamaktadır.

Bu nedenle taraflar arasındaki 18.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Dava konusu taşınmazlar 6098 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen konut ve çatılı işyerine haiz taşınmaz niteliğinde olduğundan ve kiraya veren tek taraflı fesih bildirimi

ile kira sözleşmelerini sona erdiremeyeceğinden, 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi uyarınca ‘kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır’ hükmü gereğince sözleşmenin bitimi ile kira süresi yenilenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyerleri hakkında, kiraya verene süre bitimi nedeniyle akdi fesih hakkı tanımadığı gibi, 347 ve devamı maddelerinde de tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymış, 354 maddesinde ise kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenlemiştir.

Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemeyeceğinden, davacının dava açıldığı tarihte kiracı olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda kanuna aykırı olarak kararlaştırılan sözleşme maddeleri tarafları bağlamayacağından ve davacının haksız olarak tahliye edildiği anlaşıldığından tazminat talepleri değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.