Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4059 K.2018/11295

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; maliki olduğu taşınmazın kiralanmasına ilişkin olarak davalı şirket ile 01.05.2013 kira başlangıç tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, diğer davalı şahsın da kira sözleşmesine müteselsil kefil olduğunu, davalı kiracı şirketin, kira döneminin ilk yılında 11.ayda taşınmazı davacıya haber vermeden tahliye ederek 22.04.2014 tarihli ihtarname gönderdiğini, davalının taşınmazı tek taraflı olarak,

süresinden önce, yasa ve usule aykırı olarak feshettiğini ve anahtarı yetkisiz kişilere teslim ettiğini, taşınmazın içerisine davalı tarafından duvar örüldüğünü, duvarlarda klima deliklerinin olduğunu ve taşınmazın hasarlı olarak teslim edildiğini, ödenmemiş fatura borçlarının olduğunu, davacının taşınmazı yeniden kiraya vermek için girişimlerde bulunduğunu ancak taşınmazdaki hasarlar nedeniyle kiracı bulamadığını, taşınmazın ancak 01.10.2014 tarihinde kiraya verilebildiğini, 01.05.2014-01.10.2014 arası boş kalan kira dönemine ilişkin olarak 11.000.00 TL kira bedeli,

ödenmeyen faturalardan kaynaklanan 287.28 TL olmak üzere toplam 11,287.28 TL'den davalı tarafından verilen depozito bedeli 2.000.00 TL'nin mahsubu ile kalan 9.287.28 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevabında; davalı şirketin, taraflar arasındaki şifahi anlaşma doğrultusunda mecuru boş ve hasarsız teslim ettiğini, davacının haksız kazanç elde etmek saikiyle hareket ettiğini, taşınmazın yeniden kiraya verilmesinin ne kadar süreceğinin tespiti gerektiğini, davalı ... yönünden davanın husumetten reddi gerektiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; dosya kapsamında alınan bilirkişi raporu doğrultusunda dava konusu taşınmazın teslim tarihinden itibaren 45 gün süre içinde kiraya verilebileceği, bu süreye isabet eden kira bedeli ile davalı şirketin su ve elektrik fatura borçları yönünden davanın kısmen kabulüne, 3.246,66 TL kira alacağın ile 267,40 TL elektrik ve su bedeli olmak üzere 3.514,06 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesinde (Mülga 818 Sayılı BK.nun 98. maddesi) göndermesi ile aynı Kanun'un 52. maddesi (Mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Taraflar arasındaki 01.05.2013 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiracının sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 22.04.2014 tarihinde taşınmazı tahliye edip, anahtarı emlakçıya bırakmış olduğu anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan 11.11.2015 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu mecurun bulunduğu bölge ve konumu itibariyle en geç makul bir süre olan 45 gün içerisinde kiraya verilebileceği kanaatine varıldığı belirtilmiş, davacı bu rapora itiraz etmiş, itirazları aydınlatılmadan rapor hükme dayanak alınmıştır.

O halde mahkemece; konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak davacının önceki rapora itirazları da karşılanmak suretiyle, dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alındıktan sonra belirlenecek makul süre kadar kira parasından davalıların sorumlu tutulması gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.