Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4154 K.2018/1789

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 12.03.2012 tarihli sözleşme ile ... ile Merkez ilçe ... (...) mahallesinde bulunan 580 ada, 7 parsel sayılı 11.070,65 m2 olarak Hazine adına tescilli taşınmazın 918,07 m2 lik kısmı ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan 277,27 m2 lik kısmı olmak üzere toplam 1.195,34 m2 lik kısmının kiralandığını, ancak davalının, kiralananın, kira şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak kullanıldığı gerekçesi ile sözleşmeyi 20.06.2014 tarih ve 643 sayılı olurla feshettiğini, bu fesih işleminin davacıya 01.07.2014 tarihli 2001 sayılı üst yazı ile 10.07.2014 tarihinde tebliğ edildiğini,

davacı şirketin sözleşme sonrasında sözleşme şartlarına bağlı kalarak ... Belediyesinden tamir ve tadilat için müsaade istendiğini, ...

Belediye başkanlığından alınan müsade ile davacı şirketin işlem yaptığını, projeye aykırı hiçbir işlem yapılmadığını, deniz dolgusuna ilişkin yer kazanmaya yönelik bir girişim söz konusu olmadığını, inşaatı deniz dalgalarından ve taşkınlığından korumaya yönelik yaptığını, bu yapılan kısım ile ilgili de 38.000,00 TL ceza kesildiğini, davacının bu cezayı ödediğini, davacı şirket tarafından orman içine yapılmış bir bina olmadığını, binanın sol tarafında bulunan eski binanın orijinal konumunda olmadığı buranın eski müstecir (işletmeci) tarafından yapıldığını,

söz konusu yerin görüntü kirliliğine sebep olduğu için ve eski projede olmadığı için ilgili organlara şifai olarak söylendikten sonra yıkıldığını, belirterek kiranın feshine ilişkin idarenin işleminin usul ve yasaya aykırı olması nedeni ile iptaline, kira akdinin devamına, karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulü ile dava tarihi itibarıyla taraflar arasında 12.03.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin ve kira ilişkisinin varlığının tespitine, karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Olayımıza gelince. Davacı akde aykırı kullanım yapılmadığını ileri sürmüş ise de davalı tarafından dosyaya ibraz edilen komisyon kararlarından, tutanak ve belgelerden, davacı tarafından denize beton dökmek suretiyle dolgu yapıldığı, basit tadil izni alındığı halde binanın yıkılıp yeniden yapıldığı, kıyı kenar çizgisinde Kıyı Kanununa aykırı kullanım yapıldığı,

bu uygulamaların 2863, 3194, 2872, 3621 sayılı kanunlara aykırı olduğunun tespit edildiği bildirilmiş olup bu durumda mahkemece davalı tarafından iddia edilen bu aykırılıkların açıktan fena kullanım hali olup olmadığı hususunun araştırılarak açıktan fena kullanım durumunda önceden herhangi bir süreli ihtar olmadan da bildirimle akdin feshedileceği hususu, nazara alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Açıktan fena kullanım hali söz konusu olmayıp akde aykırılığın varlığı halinde ise; kiraya veren tarafından konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, süreli ihtara gerek bulunmamaktadır.

Bu durumda davacının eylemlerinin kiralananın açıktan fena kullanım halini oluşturmayıp, akde aykırı olduğunun tespit edilmesi halinde kiralananın galip vasfı tespit edilip Borçlar Kanun'unun genel hükümlerine mi yoksa çatılı işyeri hükümlerine mi tabii olduğu açıkça belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.