Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4158 K.2018/10654

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı bankanın 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, halen aylık 5.462 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira bedelinin rayicin altında kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin 01.06.2013 tarihinden itibaren aylık 23.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı; davanın sürede açılmadığını, sözleşmeye göre artış yaptıklarını savunarak, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece.

2014-2015 dönemi için bilirkişinin aylık kira bedelini net 6.034 TL belirlediği, davalı kiracının ödediği bedelden daha az kira bedeli tespit edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete;

özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Türk Borçlar Kanun'unun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Taraflar arasında imzalanan 01.06.2007 başlangıç tarihli ve altı yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 19.06.2014 tarihinde açtığı dava ile 01.06.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemiş ise de, 01.06.2013-01.06.2014 dönemi sona erdikten sonra dava açılmakla dava süresinde değildir. Ancak davacı 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Bu durumda mahkemece 01.06.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitini isteyip istemediği davacıya sorularak, 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitinin istenmesi halinde hak ve nesafet ilkeleri gereğince rayice uygun olarak kira bedelinin belirlenmesi, iki bilirkişi raporu arasında çelişki olduğu da dikkate alınarak, raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi, gerekirse yeniden bilirkişiden rapor alınması,

tespit edilecek bedelin, kiracının tespit istenilen dönemde ödemekte olduğu bedelden az olması halinde ise davanın reddine karar verilmeyip kiracının ödemekte olduğu bedele hükmedilerek bir tespit kararı verilmesi, davacının 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istememesi halinde ise davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz,