Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4184 K.2018/11164

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın usulden reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalının, mülkiyeti kendilerine ait olan dava konusu taşınmazda 01/08/2002 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalıya ... 2. Noterliğinin 28/06/2007 Tarih 14526 Yevmiye nolu ihtarnamesi ile aylık kira bedelinin yeni dönem olan 01/08/2007 tarihinden itibaren aylık 2.500,00 TL olarak ödenmesinin bildirildiğini, davalının ise kira artırımı yönündeki talebi kabul etmediğini, bu nedenle kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin 2.500,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; kendisinin kiracılık sıfatının bulunmadığını, kira sözleşmesinin devrinin söz konusu olduğunu, davacıların dava dışı olan ve taşınmazın son kiracısı olan ...Medikal Ltd Şti'den kira bedellerini itirazsız olarak almakta olduklarını, buna ilişkin banka dekontları ve apartman aidat makbuzlarının mevcut olduğunu, bu son kiracıya alt kiracı muamelesi yapılmasının doğru olmadığını, ...

Sağlık Ltd Şti'nin tasfiyesinin sona erdiğini bildikleri halde bu şirketin davalı olarak gösterilmesinin iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu, davacıların bir kısmının kiralanan taşınmazın üst katlarında oturduklarını hatta yönetimde de yer aldıklarını, dolayısıyla taşınmazda kimin oturmakta olduğunu bildiklerini, kira bedelinin artırımı yönündeki taleplerinin de yerinde olmadığını, taşınmazın kira bedellerinin zaten emsallerine göre yüksek olduğunu, bu sebeplerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; sözleşmede kiracıya devir yetkisi tanınmış olup, davalı şirkettin de bu hükme dayanarak başka bir şirkete kiralananı kiralamış olduğunu, dolayısıyla alt kira sözleşmesinin davacıları da bağlayacağını, davacı şirketin 2004 yılında terkin edilmesi ile dava tarihi arasında geçen zaman gözönüne alındığında ve kira bedellerinin de ...Medikal Diş Malzemeleri Genel Sağlık Hizmetleri Tic Ltd.Şti tarafından ödenmesi nedeni ile ./.. -2-

davanın alt kiracısı sıfatı ile mevcut şirkete yöneltilmesi gerekirken, ilk kiracı şirkete yöneltilmesinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1- Davaya konu edilen 01.08.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, kiraya verenlerin ..., ..., Kemal Pekkutucu, A.Rıza Akköylü, Arif Önder, Halit Eyvaz ile ... olduğu, davanın ise kiraya verenler ..., ..., ..., ... ile malik olup olmadığı anlaşılmayan ve kiraya verenlerle bağlantısı tam olarak tespit edilemeyen ..., ... ve ... tarafından açıldığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenle davacılardan ..., ... ve ...’in kiraya verenlerin mirasçısı olup olmadığı ya da malik sıfatının bulunup bulunmadığı hususu araştırılarak, taşınmazda pay sahibi olduklarının anlaşılması halinde paylarına hasren kira bedeli tespiti isteyebilecekleri, taşınmazda elbirliği mülkiyetine sahip olduklarının anlaşılması halinde ise terekeye temsilci atanmadan veya diğer mirasçıların davaya dahili sağlanmadan tek başlarına dava açma hakları bulunmadığı değerlendirilerek,

ilgili veraset ilamları ile tapu kaydı getirtilip davacıların dava ehliyeti üzerinde durulmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2- Kabule göre de; davacılar davalı ile yaptıkları ve halen geçerli olan 01.08.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak yeni dönem için kira bedelinin tespitini talep etmişler, davalı ise sözleşmede tanınan devir yetkisine istinaden kira sözleşmesinin devredildiğini belirterek kiracı olmadığını iddia etmiştir.

TBK'nun 322. maddesine göre alt kira, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Kiracılığın devri ise TBK'nun 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir.

Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Yine aynı kanunun 366.maddesinde de benzer düzenlemeye yer verilmiştir.

Her ne kadar Mahkemece sözleşmede tanınan devir yetkisine istinaden davalı ile dava dışı ...Medikal Diş Malzemeleri Genel Sağlık Hizmetleri Tic Ltd. Şti arasında düzenlenen 14/08/2003 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesinin davacıları bağlayacağı belirtilerek, davanın alt kiracı olan ...Medikal Diş Malzemeleri Genel Sağlık Hizmetleri Tic Ltd.

Şti’ne yöneltilmesi gerektiği gerekçesiyle husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de; mahkemenin de kabulünde olduğu üzere dava dışı ...Medikal Diş Malzemeleri Genel Sağlık Hizmetleri Tic Ltd. Şti alt kiracı konumunda olup, sorumluluğu sadece kendi akidine (asıl kiracıya) yöneliktir, asıl kiraya verene karşı sorumluluğu bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi ile oluşur ve her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinde de iki taraf vardır ve taraflarına şahsi hak sağlar. Davalı şirket ile dava dışı ...Medikal Diş Malzemeleri Genel Sağlık Hizmetleri Tic Ltd. Şti arasında düzenlenen 14.08.2003 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesinde davacı taraf değildir.

Davacı ile davalı kiracı şirket arasında düzenlenen 01.08.2002 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli kira sözleşmesi ise halen geçerli olduğundan davacı ancak bu sözleşme kapsamında ve sözleşmenin tarafı olan kendi kiracısından talepte bulunabilir. Bu nedenle davalı kiracı şirkete karşı dava açılmasında usulsüzlük bulunmadığından Mahkemece işin esası incelenerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.