Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4218 K.2018/11316

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı ,davalı şirkete ait ilgili adresteki 6-7-8 no’lu bağımsız bölümü ve sığınağı iş yeri olarak 01/02/2012 tarihinden başlayarak 5 yıl süre ile kullanmak üzere kira sözleşmesi yaparak davalıdan kiralandığını,bu kira sözleşmesine güvenerek taşınmaz üzerinde yasal mevzuatın gerektirdiği ve iş yerinin kullanımını sağlayarak gerekli tadilatlar ve işler yaptığını, en az 5 yıl süreyle burayı kullanmayı ve işletmeyi düşündüğünden iş yerine girerken toplamda 49.829,50 TL gider yaptığını, ancak davalının kira sözleşmesinin süresi henüz dolmadan 04/11/2014 tarihinde iş yerini dava dışı 3. kişiye sattığını,

satın alan kişinin yasal işlem ile tahliyesini istediğini ve kendisinin de başka bir iş yerini kiralayarak taşıdığını, yeni işyerine aynı şekilde 72.437 TL masraf ve tadilat yapmak zorunda kaldığını, davalının kira sözleşmesinin sona ermesine 2 yıldan fazla bir vakit varken bu taşınmazı satarak kendilerini zor duruma düşürdüğünü, gerek kira kontratına güvenerek yapılan masraflar gerekse yeni yere taşınma ve yeni yer için yapılan masraflar nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek,

davalının kira sözleşmesi ile belirlenen süreden önce taşınmazı satarak ve tahliye etmek zorunda bırakarak maruz bıraktığı zararlar için fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyerek yasal faizi ile davalıdan alınarak tarafına ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı,davada husumetin kendilerine yöneltilemeyeceğini,davacı ile 01/02/2012 başlangıç tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi imzaladıklarını, ancak ihtiyaç sebebiyle kiralanan iş yerini 04/11/2014 tarihinde dava dışı olan şirkete sattığını ve tapuda devrin gerçekleştirildiğini, kira sözleşmesinin ayni hak olan mülkiyet hakkının tasarrufunu engelleyen ve sınırlayan bir sözleşme olmadığını, diğer yandan TBK'nun 310. maddesi gereğince yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olur düzenlemesine yer verildiğini, bu hüküm gereğince kiralanan yeri üçüncü kişi olan şirkete satması neticesinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini,

eski malik olan kendisi ile kiracı arasındaki kira ilişkisinin kiralanan yerin satıldığı tarih olan 04/11/2014 tarihinde son bulduğunu,sözleşmenin taraflarının kiracı olarak davacının, kiraya veren olarak dava dışı ... Ürünleri İth. İhr. San. Tİc. Ltd.

Şti haline geldiğini, sözleşmeye uyma yükümlülüğünün bu şirkete ait olduğunu , kaldı ki her ne kadar yeni malik tarafından davacı kiracıya yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talepli ihtar çekilmiş ise de, kiracının söz konusu kiralanan yeri tahliye etme yükümlülüğü bulunmadığını savunarak,davanın reddini istemiştir.

Mahkemece;Türk Borçlar Kanunun 310. Maddesi gereğince davanın; davalının husumeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş,hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dava; kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince iadesi istemine ilişkindir.

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ( BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir.

Somut olayda;ilgili 818 ada 12 parsel sayılı taşınmazın davacı birlik ile davalı arasında 01/02/2012 tarihinden başlayarak 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralandığı, davalı tarafın kira sözleşmesi bitmeden 04/11/2014 tarihinde dava dışı üçüncü kişi olan ... Ürünleri İth. İhr. San. Tİc. Ltd.

Şti'ye söz konusu taşınmazı sattığı ve tapuda devir işlemlerinin gerçekleştiği anlaşılmaktadır.Mahkemece her ne kadar ’’ davacı ile davalı arasında 01/02/2012 tarihinde 5 yıllığına imzalanan kira sözleşmesi henüz bitmeden davalı tarafından 04/11/2014 tarihinde satış işlemi gerekleştirilerek üçüncü kişi olan ... Ürünleri İth. İhr. San. Tİc. Ltd. Şti'ye sattığı, satış tarihi itibariyle artık kira sözleşmesinin tarafı olan ... Ürünleri İth. İhr. San. Tİc. Ltd.

Şti'nin artık kiracısı olan davacıya ... 5. Noterliği’nin 14/11/2014 tarih ve 33917 yevmiye sayılı ihtarnamesiyle yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunduğu, halen kira sözleşmesinin devam etmesine rağmen kiracı davacının tarafına tebliğ edilen ihtarname sonunda tahliye etme yükümlülüğü bulunmamasına rağmen dava konusu taşınmazı rızası ile tahliye ettiği,

davalı ile davacı arasındaki kira akdi ilişkisinin sona erdiği belirtilerek Türk Borçlar Kanunu’nun 309 ve 310. maddesi gereğince davanın husumet yokluğundan davanın reddine’’ karar verilmiş ise de,davacı kiracı yukarıdaki maddeler mucibince davaya konu taşınmaza kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiraya veren davalıdan isteyebileceğinden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla mahkemece,davacının yaptırdığını belirttiği tadilatlara ilişkin konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu, ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibarıyla değerinin belirlenmesi, davacı kiracının bu taşınmazı tahliye tarihi de dikkate alınıp kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.