Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4242 K.2017/17036

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının, 08/03/2011 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, son ödenen 1.200 TL kira bedelinin rayiçlere göre düşük kaldığını belirterek 08/03/2015 günü başlayan dönemde kira bedelinin aylık 4.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, ödenen kira bedelinin hak ve nesafete uygun olduğunu, beş yıllık süre dolmadığından endekse göre artış yapılması gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 08.03.2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira parasının hak nesafete göre davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak takdiren aylık brüt 2.700,00.-TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Somut olayda, taraflar arasında 01/03/2011 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece davalının Türk Ticaret Kanunu gereğince tacir olup olmadığı araştırılmamıştır. Yukarıda belirtilen hususlar ışığında davalının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir olmadığının anlaşılması halinde, TBK'nun 344. maddesince getirilen yeni yasal düzenleme karşısında tespiti istenilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, ÜFE endeksine göre kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

2- Davalının tacir olduğunun anlaşılması halinde ise yukarıda belirtildiği üzere TBK'nun 344. Maddesinin uygulanmasının tacirler için ertelenmiş olması karşısında hak ve nesafete göre kira bedelinin tespiti doğru olmakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. Mahkemece, tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal bildirmesi için taraflara yeniden fırsat verilerek ya da bilirkişi tarafından yada mahkemece resen tesbit edilerek dava konusu kiralananın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.