Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4255 K.2017/12316

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 15/05/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, mecur için 2011 yılında 1450 TL aylık kira bedelinin ödendiğini, ... ...

13. Sulh Hukuk mahkemesinin 2013/446 Esas 2014/353 Karar sayılı ilamı ile aylık kira bedelinin 15/05/2013 tarihinden geçerli olmak üzere 1497,41 TL olarak belirlendiğini, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre her yıl kira artışı yapılacağının belirlenmiş olmasına rağmen, davalıların Mayıs 2014 döneminde artış yapmadıklarını, bu nedenle davalılara ...

35. Noterliğinin 13/01/2015 tarih ve 906 yevmiye numaralı ihtarnamenin keşide edilerek 2014 yılı için artış yapılmasının istendiği ve Mayıs 2014 döneminden itibaren tahakkuk eden kira farklarının da ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 günlük sürede ödenmesinin talep edilmesine rağmen artış yapılmadığı gibi biriken farklarında ödenmediğini belirterek temerrüt nedeniyle taraflar arasındaki kira akdinin feshi ile mecurun tahliyesine ve 15 Mayıs 2014 tarihinden itibaren biriken kira farklarının da tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, davacı taraf ile aralarında 15/05/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin mevcut olduğunu, davacının yeni dönem kira artışı konusunda yasal yollardan talepte bulunmadığını ve kendilerine bu hususla ilgili ihtarname de gönderilmediğini, kira tespit davası ile belirlenen bedelin eksiksiz olarak ödendiğini, ödenmeyen hiçbir kira yada bedel olmadığını, ihtarnamede ödenmesi gereken miktarın belirtilmediğini, temerrüt ihtarı şartlarına sahip olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, temerrüt şartlarının gerçekleşmediğinden tahliye davasının reddi ile kira artış şartının sözleşmenin yapıldığı tarihi takip eden yıl için geçerli olup, sonraki yılları kapsamadığı, bu nedenle kira artışı nedeniyle 2014 yılı için taraflarca veya mahkemece belirlenen kira tespiti olmadığından kira farkı alacağı da talep edilemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

1-Davacının tahliyeye ilişkin temyiz talebi incelendiğinde;

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasında, kiracılar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan temerrüde ilişkin ihtarnamenin, tüm kiracılara gönderilmesi ve davanın da tüm kiracılara karşı birlikte açılması zorunludur. Davadaki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün ise de temerrüt ihtarnamesindeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. Dava şartı olan bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.

Olayımıza gelince; taraflar arasında imzalanan ve ihtilaf konusu olmayan kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz 15/05/2011 başlangıç tarihli, bir yıl süreli olarak, davacı tarafından, davalılar ... ve ...’a kiralanmıştır. Davacı kiralayan, kiracılardan ...’a 13/01/2015 tarihli ihtarname göndermek suretiyle; ödenmeyen kira farkı bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir. Ayrıca diğer kiracı ...’ya gönderilmiş, bir temerrüt ihtarnamesi bulunmamaktadır.

Yukarıda açıklandığı gibi kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan kiracıların her birine temerrüt ihtarnamesi gönderilmeden, temerrüt nedenine dayalı tahliye davası açılamaz.

Davacı her iki kiracıya karşı açılmış ise de, ihtarnamedeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün olmadığından, kiracıların birden fazla olması halinde, tahliye borcu bölünemeyen borçlardan olduğundan mahkemece her iki kiracı hakkındaki şartları oluşmayan davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değil ise de bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden sonucu doğru kararın gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.

2-Davacının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 15/05/2011 tarihinde imzalanan ve uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmesinin 7. Maddesinde “Kira sözleşmesi sonunda taraflar birbirlerine iki ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmadığı taktirde sözleşme İTO nun açıklamış olduğu TEFE ve TÜFE ortalaması baz alınarak zam yapılıp bir yıl daha aynı şartlar altında kendiliğinden uzar.” şeklinde artış hükmü kararlaştırılmış olup Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca ÜFE oranından fazla olmamak üzere sözleşmede kararlaştırılan artış şartına göre yenilenen dönem kira bedelinin ve kira farkının tespit edilip sonucuna göre alacak talebinin hüküm altına alınması gerekirken alacak yönünden de davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.