Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4354 K.2019/82

Taraflar arasındaki alacak-menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 01/11/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira öncesi davalının doğalgaz ve su aboneliği tesisi için gerekeni yapacağına söz verdiğini, kiralanana yüklü miktarda tadilat yaparak işyerini açılışa hazırladığını, bu arada iş yeri açma ruhsatı için başvuruda bulunduğunu, davalının tutumu nedeniyle kiralanana doğalgaz bağlanamadığını, doğalgaz hattının dükkana çekilmesi için proje değişikliğine ve hat çekimine apartman yönetiminin olur vermediğini, yine su aboneliği için işyeri açma ruhsatı istenildiğini,

Belediyenin 23/12/2014 tarihli yazısı ile işyerinde imara aykırı tadilatlar bulunduğu gerekçesiyle ruhsat talebini reddettiğini, 05/12/2009 tarihli ihtarname ile durumun yazılı olarak davalıya bildirildiğini ve işyeri açma ruhsatı alınamadığından zorunlu nedenlerle kira sözleşmesinin feshedildiğini ve 25/12/2014 tarihli ihtarname ile davalıya bildirdiğini, davalı tarafından Aralık 2014 kira bedeli için takip başlatıldığını, kiralanandan hiç faydalanamadığını belirterek Kasım 2014 kirası 7.000 TL,

depozito bedeli 10.000 TL olmak üzere toplam 17.000.00 TL'nin ihtarname tebliğ tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline ve .... İcra Müdürlüğü'nün 2014 / 23752 sayılı dosyasında Aralık 2014 kirası için başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, ... Anadolu Mahkemesinin yetkili olduğu, bu nedenle yetki itirazında bulunduğunu, ne kira döneminden önce ne de sonra dükkana su ya da doğalgaz aboneliği için söz vermediğini, davacının, dükkanın imara aykırı bölümlerinin olduğu bu nedenle ruhsat alınamadığı iddia ettiğini ancak imara aykırılıkların 08/07/2014 tarihinde sözleşmeden önce giderildiğini, doğalgaz bağlantısı için yönetiminin onayı gerekmediğini, kira sözleşmesinin 13 maddesinde, kiracının masrafının kendisine ait olmak üzere şehir suyu, havagazı ve

elektrik alabileceğinin yazılı olduğunu, davacının anahtarı teslim etmediği müddetçe aylık kiradan sorumlu olduğunu, davacının verdiği 10.000.00 TL depozito bedelini sözleşmenin 9. maddesi gereğince isteyemeyeceğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 17.000 TL alacağın davacının temerrüt tarihi 27/12/2014'ten işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline, ... Anadolu İcra Müdürlüğünün 2014/23752 sayılı dosyasında başlatılan icra takibi nedeniyle davacının borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Taraflar arasında imzalanan 01/12/2011 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmelerinde, sözleşmeden dönme yetkisi sürekli bir sözleşme niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilinceye dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük feshedebilir.

Kiralananın, kiracıya teslim edildiği yani sözleşmenin ifa sürecine geçildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı kiracının fesih bildirimi geçmişe etkili olmaz ancak ileriye doğru etkilidir. Başka bir anlatımla kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira sözleşmesi ile bağlıdır ve kira sözleşmesi gereğince tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemekle sorumludur.

Kiralananın anahtarının 25/12/2014 tarihinde teslim edildiği anlaşıldığından davacı kiracının bu tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3-)Davacı kiracı tarafından 10.000 TL depozito bedelinin kiraya verene ödendiği uyuşmazlık konusu değildir. Davalı kiraya veren, kiralananın sözleşmede belirtilen süreden önce tahliye edilmesi nedeniyle depozito bedelinin iadesinin istenemeyeceğini ileri sürmektedir. Kiracı sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, taşınmazı tahliye etmiştir.

Sözleşmeyi haklı nedenle fesih eden kiracı kiralananı kullanımında bulundurduğu süre kira bedelinden sorumlu olup erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu değildir. Öncelikle yapılması gereken iş kiracı tarafından sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğinin tespitidir.

Kira sözleşmesinin feshinin haksız olması halinde kiracının, Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesinde göndermesi ile aynı Kanun'un 52. maddesi uyarınca kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Somut olayda, davacı kiracı, 05/12/2014 tarihli ihtarname ile sözleşme öncesi ve sözleşme sırasında kiralananda, doğalgaz ve su aboneliği sağlanacağı konusunda taahhütte bulunulmasına rağmen halen bu eksikliklerin giderilmediğini beyanla kiralanandaki eksikliklerin 15 gün içinde giderilmesini, aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğini kiraya verene ihtar etmiştir. Kiraya veren ise cevabi ihtarnamesi ile kiracı ve kiraya verenin yükümlülüklerinin sözleşmede belirtildiğini, ileri sürülen fesih nedenlerini kabul etmediğini beyan etmiştir. Bunun üzerine davacı kiracı, 25/12/2014 tarihli ihtarname ile, 05/12/2014 tarihli ihtarname ile verilen sürede eksikliklerin giderilmediğini, ayrıca işyeri açma ruhsatı

başvurusunun işyerindeki imara aykırılıklar nedeniyle reddedildiğini, bu nedenlerle kira sözleşmesinin feshedildiği bildirilmiş ve kiralananın anahtarını aynı tarihte kiraya veren vekiline teslim edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301.maddesi hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır.

Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.

Davacı kiracı 05/12/2014 tarihli ihtarnamesi ile doğalgaz ve su aboneliği sağlanmadığını belirterek bu hususlardaki eksikliklerin giderilmesi için kiraya verene 15 günlük süre vermiştir. Kira sözleşmesinin 13. maddesinde, kiracının mal sahibinin rızasını almadan masrafı kamilen kendisine ait olmak üzere şehir suyu, havagazı ve elektrik alabileceği düzenlenmiştir.

Sözleşmede, doğalgaz ve su aboneliği için gerekli işlemler ve masraflar kiracıya yüklenmiş olup bu eksiklikler kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine yol açmayacaktır. Ayrıca kiralananda bulunan imara aykırılıklar nedeniyle işyeri açma ruhsatı alınamaması da fesih nedeni olarak ileri sürülmektedir. Davacı kiracının 23/12/2014 tarihli ruhsat başvurusu üzerine, ...

Belediye Başkanlığı, Ruhsat ve Denetim Müdürlüğünün aynı tarihli yazısında, işyerinin arka bahçesindeki 05/12/2013 tarihli tespit zaptında belirtilen imara aykırı hususlar giderildiği takdirde ruhsat talebinin değerlendirileceği bildirilmiştir. Söz konusu yazıda imara aykırı hususların giderilmesi halinde ruhsat talebinin değerlendirilebileceği bildirilmiş olup ayıpların giderilebilir nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim davalı kiraya veren tarafından ibraz edilen ...

Belediye Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğünün 08/07/2014 tarihli yazısında, yerinde ve dosyasında yapılan kontroller neticesinde söz konusu proje hilafı hususların tamamının giderildiğinin tespit edildiği belirtilmiştir.

İmara aykırılıkların giderildiği bildirilen tarihten çok sonra davacının ruhsat talebi aynı imara aykırılıklar nedeniyle kabul edilmemiş, böylece Belediyenin farklı birimleri tarafından bu hususta çelişki yaratılmış olup bu durumda kiracı doğan bu çelişkiden sorumlu tutulamaz ise de kiracının, imara aykırı hususların giderilmesi için kiraya verene ihbarda bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Her ne kadar kiracı tarafından keşide edilen 05/12/2014 tarihli ihtarnamede eksikliklerin giderilmesi için 15 günlük süre verilmiş ise de ihtarnamede belirtilen eksiklikler sadece su ve doğalgaz aboneliklerine ilişkindir. Bu durumda, imara aykırı yapılar yönünden ayıbın giderilmesi için süre verilmediğinden kira sözleşmesinin bu nedenle feshi, haklı bir fesih olarak kabul edilemez.

Bu durumda, yukarına açıklandığı üzere kiracı makul süre kira bedelinden sorumlu olup, Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun,

Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması, belirlenecek makul süre kadar kira parasından davacının sorumlu olduğu gözetilerek, depozito bedelinin ne kadarı yönünden iade şartlarının oluşup oluşmadığı tespit edilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.