Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4483 K.2019/189

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.01.2000 başlangıç tarihli 45 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının şahsına ve ailesine karşı kötü söz ve davranışlarda bulunduğunu, kiralanan alan dışında kalan kısımlara taşkınlık yaparak topladığı hurdalar sebebiyle çevre kirliliği yarattığını, koku ve gürültü nedeniyle eşinin ve kendisinin sağlığının bozulduğunu belirterek kira sözleşmesinin devamının çekilmez hal alması nedeniyle sözleşmenin iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, hurdaların kiralanan alan dışında toplandığını, davacının asıl amacının kiralananın tahliyesini sağlamak olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, davacı ile davalı arasında düzenlenen Ula Noterliği'nin 14.12.1999 tarih 2125 yevmiye nolu kira sözleşmesinin feshine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Somut olayda. Taraflar arasında, 01.01.2000 başlangıç tarihli 45 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde, davalının kendisine ve ailesine karşı kötü söz ve davranışlarda bulunduğunu ileri sürerek akdin feshini talep etmiş ise de dinlenen tanık beyanlarına göre bu husus davacı tarafından ispatlanamamıştır.

Bunun yanı sıra davacı, davalının topladığı hurdalar sebebiyle oluşan koku ve gürültüden kendisinin ve ailesinin rahatsız olduğunu iddia etmiş, davalı ise hurda toplanan alanın kiralanan alan dışında kaldığını savunmuştur. Sözleşme dışında kalan taşınmaz kısmı hakkında akde aykırı davranış nedenine dayanarak kira sözleşmesinin feshinin istenemeyeceği kuşkusuzdur.

Bu çerçevede, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarından, hurdacılık faaliyetinin yapıldığı alanın kiralanan alan kapsamında bulunup bulunmadığı anlaşılamadığından, bu hususun tespiti gerekmektedir.

O halde Mahkemece uyuşmazlığın, 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi gereğince kiralananın özenle kullanılması yükümlülüğü çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, akde aykırılık olarak ileri sürülen hurdacılık faaliyetinin kiralanan alanda yapılıp yapılmadığının tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.