Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4490 K.2017/12254

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, mülkiyeti davacıya ait taşınmazdaki petrol istasyonunun, davalı şirkete 01.11.2001 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli, aylık 1.000 USD bedelle kiraya verildiğini, davacının eski işi olan petrol istasyonu işletmeciliğine dönebilmek için sözleşmeyi fesh ettiğine ilişkin davalıya ihtarlar gönderdiğini ve ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/30 Esas 2012/650 Karar sayılı dosyası ile tahliye davası açtığını ancak bu davanın reddedildiğini, davacının ve davacının oğlu ...'nin hiç bir işinin olmaması nedeni ile aile şirketi olan ... Petrol Tesis Tic. ve San. Ltd. Şti ve ... Petrol Tesis Tic. ve San. Ltd.

Şti.'lerini fiilen faaliyet ettirebilmek ve geçimlerini sağlayabilmek için TBK’nun 351. maddesi gereğince kiralanana ihtiyacı olduğunu, kira sözleşmesinin uzatılmayacağına dair gönderilen ihtara rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kira sözleşmesinin 2021 yılına kadar devam edeceğini, ihtiyacın samimi olmadığını, belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, kira sözleşmesinin 10+10 yıl olmak üzere toplam 20 yıllık olarak düzenlendiğinden sözleşme bitim tarihinin 2021 olduğu gerekçesi ile açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.

Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; dava da dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2001 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 12. maddesinde ''kira sözleşmesinin süresi 10 yıldır. Kira sözleşmesi süresince kira ödemeleri ile ilgili bir anlaşmazlık olmadığı takdirde kiralayan sözleşmeyi aynı şartlarla ve 10 yıllık süre için yenilemeyi kabul ve taahhüt eder.'' düzenlemesi bulunmakta ise de; davalıya gönderilen 17.08.2011 tebliğ tarihli ihtarda 10 yıllık sürenin 31.10.2011 de sona ereceği sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirildiğinden, kira sözleşmesinin açıkça 10 yıl olarak düzenlenmesi karşısında ikinci 10 yıllık süre için kira sözleşmesinin yenilenmediğinin kabulü gerekir.

Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine tabi olan taşınmazlar hakkında yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine dayanarak dava açılması mümkün değildir. Dosya kapsamından kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde kira süresinin sona ermesi halinde sözleşme süresi belirsiz hale gelir.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanun'unun 329. maddesi hükmüne göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.

Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak herhangi bir sebep aranmaksızın süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.

Bu durumda uyuşmazlığın çözümü için öncelikle kiralananın galip vasfının belirlenmesi ve kiralananın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun genel hükümlerine mi, yoksa konut ve çatılı iş yeri kiralanmasına ilişkin hükümlerine mi tabi olduğu konusunda keşif yapılarak uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınıp sonuca gidilmesi gerekir.

Ayrıca tarla vasfıyla tapuda kayıtlı olan dava konusu taşınmazın tapu kaydına göre 2/3 hissesinin davacı adına 1/3 hissesinin ise dava dışı Adil ... adına kayıtlı olduğu görülmektedir. Davacı malik sıfatıyla iş bu davayı açtığına göre, yargılama sırasında sonradan da diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde pay ve paydaş çoğunluğu sağlanabilir.

Bu durumda davacıya diğer paydaşın davaya katılımını sağlaması veya onayını sunması için süre verilerek yazılı şekilde taraf teşkilinin sağlanması ve yukarıda belirtildiği gibi yapılacak araştırma ile varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.