Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4562 K.2018/12024

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı alacak (cezai şart) davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, Hazine adına kayıtlı bulunan taşınmazların otopark olarak kullanılmak üzere 05/04/2011 tarihinden itibaren 3 yıl süreyle davalıya kiralandığını, davalının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kira sözleşmesinin İta Amirinin 02/08/2012 tarih ve 1942 sayılı olurları ile feshedildiğini belirtmiş, kira sözleşmesinin 14. maddesi uyarınca hesaplanan 68.285,36 TL ceza bedelinin 12/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı yargılamaya katılmayarak açılan davayı kabul etmemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1- Taraflar arasında 05/04/2011 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile bu kira sözleşmesine dayanak 11/03/2011 tarihli kira şartnamesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira şartnamesinin 15. maddesindeki yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmediğinden bahisle İta Amirinin oluru ile 02/08/2012 tarihinde sözleşmenin tek taraflı olarak feshine karar verilmiştir.

Kira sözleşmesinin 10. maddesine göre "Kiracı kira süresinin bitiminde derhal, sözleşmenin feshi halinde ise tebligatı müteakip 15 (onbeş) gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır." Sözleşmenin 11. maddesine göre "Kiracının fesih talebinde bulunması, kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, kiralananı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işletme ruhsatının her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi hallerinde kira sözleşmesi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 62nci maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek,

kesin teminatı gelir kaydedilir ve cari yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir. Sözleşmenin feshedildiği tarihten sonraki döneme ilişkin varsa kira bedeli öncelikle kiracıdan alınacak tazminata mahsup edilir." Yine

sözleşmenin 14. maddesine göre "kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin yüzde biri oranında ceza, itirazsız olarak ödenir. " Davacı idarece fesih sonrası geç teslim nedeniyle sözleşmenin 14. maddesi uyarınca hesaplanan ceza bedelinin tahsili talep edilmiştir.Taraflar arasında geçerli sözleşmenin sona erme tarihi, yer teslim tutanağında taraflarca da kabul edildiği üzere, 04/04/2014 tarihidir.

Kira akdinin sona erme sebepleri ve akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 327 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Akdin feshi için bu maddelerde yer alan koşulların bulunması tek başına yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanmış olması gerekir. Somut olayda, İta Amirinin oluru ile sözleşmenin tek taraflı olarak feshine karar verilmiş ise de bu kararın her hangi bir ilama bağlanmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sözleşmede belirlenen tarihten önce sona erdiğinden söz edilemez ve dolayısıyla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart istenemez. Bu nedenle sözleşme ile belirlenen aylık kira bedelleri sözleşmenin sona erme tarihi olan 04/04/2014 tarihine kadar geçerlidir. Bu tarihe kadar ceza hesaplaması yapılamaz.

Ancak, davacı kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erme tarihi olan 04/04/2014 tarihi ile teslim tarihi olarak belirlenen 08/07/2014 tarihleri arasında kira sözleşmesinin 14. maddesine göre hesap edilecek olan ceza bedelini talep etme hakkına sahiptir.

Bu durumda Mahkemece işin esasına girilerek sözleşme kapsamında yapılacak değerlendirme neticesinde 04/04/2014 tarihine kadar hesaplanacak kira bedeli ile bu tarihten 08/07/2014 tarihine kadar hesaplanacak ceza bedeline hükmedilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. 2- Kaldı ki, Mahkemece, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesine dayanılarak kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmaların geçersiz olacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de ilgili madde, konut ve çatılı iş yerlerinin kiralanmasına ilişkindir. Somut olayda kiralanan açık alan olmakla TBK 346. madde kapsamında olmayacaktır.