Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4668 K.2018/11600

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı 14.07.2015 tarihinde açtığı işbu dava ile, davalının kiracı olarak buunduğu taşınmazı 05.06.2015 tarihinde satın aldığını, davalının halen 01.11.2011 tarihli kira sözleşmesi uyarınca aylık 2.100 TL. kira ödediğini ancak kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını belirterek 1.11.2014 ile 31.10.2015 kira dönemi için aylık kiranın hak ve nesafet kuralları çerçevesinde 4.000 TL. olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ,dava konusu kiralanan taşınmazda 01.11.2011 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunduğunu, bu süre zarfında kira ödemelerini ve artışlarını kontratta belirtilen şekilde yapıldığını, 4 yıldır kiracı olarak oturduğu taşınmaza 2.100 TL. kira ödediğini, TBK 344/2 maddesi uyarınca davanın haksız ve hukuka aykırı olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile kiralananın aylık kira bedelinin 01.11.2014 tarihinden geçerli olmak üzere 2.970 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davalı ile önceki malik arasında imzalanan 01.11.2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 1.800-TL olduğu ve kontrat bitiminde kira rayiç bedelinin arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.

Bilirkişi kurulu , ÜFE artış oranına göre yapılan hesaplama ile dava konusu yerin 01.11.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 2.211,46 -TL olacağını, taşınmazın belirlenen dönemde boş olarak kiraya verilmesi halinde ise aylık 3.300-TL kira bedeli getireceğini belirtmişlerdir.

Mahkemece,bilirkişiler tarafından ibraz edilen rapora göre taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği belirlenen miktardan hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle aylık 2.970 -TL olarak kira bedelinin tespitine karar verilmiştir.

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344. maddesine göre. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Somut olayda, tespiti istenen 01.11.2014-01.11.2015 dönemi için kiranın başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmadığından, DİE nin 12 aylık ÜFE endeksi oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekirken hak ve nesafete göre kira tespiti yapılarak hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.