Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4780 K.2018/11917

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; halen aylık 200 TL olan kira bedelinin 01.08.2014 tarihinden itibaren aylık 2.000 TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı; talebin fahiş olduğunu, taşınmazda ...Pazarlama...Ltd. Şti n' nin bulunduğunu ve şirketin taşındığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile hak ve nesafete göre 01.08.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.413 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davalının hak ve nesafete göre yapılan tespite yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde,

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.

Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."

"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Taraflar arasında imzalanan 01.08.2011 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede taşınmazın sanayi sitesinde işyeri olduğu yazılmış ancak davalının tacir olup olmadığı araştırılmamıştır.

Mahkemece davalının tacir olup olmadığı araştılarak, tacir olduğunun anlaşılması halinde 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı kanunun 53. maddesine göre TBK'nun 344. maddesinin uygulanması 01/07/2020 tarihine kadar ertelenmiş olup, 818 sayılı Borçlar Kanunu ile bu dönemdeki Yargıtay İçtihatlarına göre hak ve nesafete göre tespit yapılması, aksi halde talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile davalının tacir olup olmadığının üzerinde durulmadan karar verilmesi doğru değildir.

3- Davalının eski kiracılık indirimine yönelik temyiz itirazının incelenmesinde;

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.08.2014 tarihinden itibaren aylık 1.413 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Mahkemece hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın tespit kararı verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.