Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4790 K.2019/1043

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ... ...... ilçesinde bulunan 102 adet bağımsız villa üzerinde malik ...... şirketi ile 99 yıllık mülk kullanım sözleşmeleri yapıldığını, ...... şirketinin iflası üzerine bahsi geçen gayrimenkullerin davalı şirkete ihale edildiğini, davalı şirketin malik ve site yöneticisi olduğunu, davalı şirketin yönetime el koyduktan sonra sözleşmenin 7/5 maddesine göre aylık 100 USD olarak belirlenen katılım payını 800 TL'ye çıkardığını, aidatın tek taraflı belirlendiğini ayrıca yapılan işlerle ilgili hesap verilmediğini,

davalı şirket tarafından başlatılan icra takibinde yıllık 9.600,00 TL aidat bedeli ile yıllık 960,00 TL emlak vergisi ve 750,00 TL SPA bedelinin talep edildiği, 2.700,00 TL dışında talep edilen kısımdan borçlu olmadığını, 03/12/2010 tarihinde 2.700,00 TL'nin de ödendiğini belirterek talep edilen 8.610,00 TL'lik kısım için borçlu olmağının tespitine, fazlaya ilişkin talep yönünden takibin iptaline, kötü niyetle takip yapan alacaklı tarafın %40 kötü niyet tazminatı ödemeye mahkûm edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; mahkemenin görevli ve yetkili olmadığını, her ne kadar sözleşmede aylık 100 USD olarak aidat bedeli belirlenmiş ise de, yıllar içinde bu bedelin çok değiştiği, kendileri tarafından satın alınmadan önce yönetim işini yapan ...... Temizlik Şirketine 2010 yılı için 225 USD ödeme yapıldığını, sözleşme gereği davacının emlak vergisinden davacının sorumlu olacağını, ayrıca aidat bedeline KDV'nin de dahil edilerek 800 TL talep edildiğini, bunun işletmenin ayakta kalması için talep edildiğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne, davacının ...... İcra Müdürlüğünün 2010/2584 Esas sayılı dosyasına konu olarak talep edilen 8.610,00 TL kısım için borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiştir. Mahkemece sözleşme hükümleri esas alınıp davacının 2010 yılı için aylık aidat bedelinin 100 USD olması gerektiği kabul edilmiş, 100 USD aylık aidat bedeli üzerinden hesaplama için alınan bilirkişi raporu dikkate alınarak karar verilmiştir.

Uyuşmazlık, aidat bedelinin miktarı ve aidat bedelinden davacının borçlu olup olmadığına ilişkindir.

Dava dışı......A.Ş ile... arasında imzalanan 25.05.1999 başlangıç tarihli ve 99 yıl süreli mülk kullanım sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı ... ...... Şirketinin, 11.03.2010 tarihinde, dava konusu sitenin de bulunduğu taşınmazı, kiraya veren ...... ...... Şirketinden satın alarak malik olduğu anlaşılmaktadır.

İlgili sözleşmenin özel şartlar başlıklı 7/5.maddesinde; kiracının bakım, onarım, güvenlik vb. harcamalar için 100 USD aylık gider katılım payını şirkete ödemekle yükümlü olduğu, aylık katılım payının her yılın 31 ...... tarihine kadar şirkete peşin olarak ödeneceği, yıllık katılım paylarının, kiracı temsilcilerinin katılımıyla ve müştereken çalışma ile tespit edileceği ve ödemelerde gecikme olması halinde her ayın ilk beş gününden başlayarak dolar bazında aylık %1,5 temerrüt faizi ödemeyi kiracının kabul edeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı; şimdiye kadar 100 USD olarak ödenen aylık gider katılım payının, davalı tarafından tek taraflı ve sözleşmeye aykırı olarak aylık 800,00 TL üzerinden belirlendiğini, hukuka aykırı bir şeklide belirlenen ve haksız olarak tahsil edilmeye çalışılan bu bedelin iptali ile katılım payının aylık 100 USD olduğunu, 2.700,00 TL ödeme yaptığını, bakiye kısımdan borçlu olmadığının tespitini istemiş, davalı.

2001 yılında imzalanan sözleşmede belirlenen aidat bedelinin, 100 USD olmadığını, kendisinden önce yönetimdeki şirkete 225 USD ödeme yapıldığını, işletmenin ayakta kalması için 800 TL aidat bedelinin talep edildiğini belirtmiştir.

Somut olayda, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri çerçevesinde aidatın, bakım, onarım, güvenlik, park ve bahçe düzenlemesi gibi sunulan hizmetler karşılığında verildiği açıktır. Bu nedenle uyuşmazlık konusu olan aidat bedelinin belirlenmesi ancak mahallinde yapılacak keşif ile site içerisinde kiracıya sunulan hizmetlerin tespit edilmesi ile mümkündür. Yine taraflar arasındaki uyuşmazlıkla aynı mahiyette olan ve Yargıtay denetiminden geçmiş bulunan dosyalarda incelendiğinde aynı usul ve esas belirlenmek sureti ile aidat bedelinin belirlendiği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece yapılacak iş; dava konusu sitenin içinde bulunduğu benzer taşınmazlara ilişkin Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen emsal Mahkeme ilamları da değerlendirilerek, davacının talebini karşılayacak şekilde; mahallinde keşif icrası ile dava dosyasının konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kuruluna verilerek, site içerisinde kiracılara sunulan hizmetler tespit edilip davalı tarafından istenebilecek dönem aidat bedelinin usulüne uygun olarak hesaplanmak suretiyle, itirazları karşılar, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bir rapor alınarak, varılacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.