Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4865 K.2017/12791

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında imzalanan 01.12.2013 tarihinde 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmazın davalı şirkete kiralandığını, davalının kira bedellerini süresinde ödememesi nedeniyle davacı tarafından, davalı aleyhine ... Anadolu 1. İcra Müdürlüğü' nün 2015/18191 sayılı dosyası ve ... 11. İcra Müdürlüğü' nün 2015/19888 esas numaralı dosyalarından başlatılan icra takipleri ile davalının kira borcunu ödemesi için ödeme emirleri tebliğ olunduğunu, borcun ödenmesine yönelik, aynı yıl içerisinde iki farklı aya ilişkin kira bedelinin ödenmesi talebiyle anılan ödeme emirlerinin davalıya gönderildiğini belirterek davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece kira sözleşmesinin süresinin 30.11.2018 tarihinde dolacağı ve iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasında da akdin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içerisinde açılması gerektiğinden davanın 2015 yılında açılmış olup süresinde açılmamış olması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 01/12/2013 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira parasının her ayın ilk beş günü ödeneceği ve özel şartlar bölümü 9. maddesinde de bir aylık kiranın ödenmemesi durumunda süre sonuna kadar olan kiraların muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan limited şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır.

Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır.

Bu durumda davacı yukarıda açıklanan ilkeler gereğince, süresinde ödenmeyen 2015 yılı eylül ayı kirası ile birlikte kira dönemi sonuna kadar olan tüm aylar kirasını aynı ihtarla isteyebilecekken, kira paralarını bölmek suretiyle 2015 yılı Ekim ayı kira parasını ayrı bir icra takibi konusu yaptığından davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmayacağından davanın bu nedenle reddi gerekirken yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi doğru değildir.