Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4891 K.2019/1045

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile imzalanan 26.01.2007 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiraya konu taşınmazın baz istasyonu yeri olarak kullanıldığını, 2009 yılı kira bedeli 8.530,00 TL olarak belirlenerek davalı kiracıdan talep edilmesine rağmen bu bedel ödenmediği gibi, teknik nedenlerle davaya konu yerde çalışmasının mümkün olmadığı ve 28.12.2008 tarihinde taşınmazdaki sistemlerini kaldırdığını belirterek sözleşmenin 3/2 maddesi uyarınca karşılıklı feshinin talep edildiğini, davalıya yükümlülüklerini yerine getirilmesi için yapılan 25.02.2009 tarihli yazışmaya karşın kira bedelinin ödememesi üzerine kurulun fesih oluru ile sözleşmenin feshedildiğini,

davalının kira bedelini yatırmayarak sözleşmeye aykırı davrandığını bu nedenle sözleşmenin özel şartlar 3.maddesinin 2. fıkrasında belirtildiği üzere, cezai şart ve kira bedelinin iadesinin gerektiğini, davalının mücbir sebebe dayanan sözleşmenin feshi talebinin hiçbir hukuki yönünün bulunmadığını ileri sürerek 2009 yılı kira alacağı olan 9.080,20 TL'nin 26.01.2009 tarihinden, 8.530,00TL cezai alacağına ilişkin kısmı için sözleşmenin fesih tarihi olan 10.04.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kiralanan taşınmazda vermiş oldukları iletişim faaliyetlerinin kesintisiz olarak yerine getirilmesi amacıyla sözleşmenin feshedildiğini, taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldıklarını, bu nedenle kendilerine herhangi bir kusur isnat edilemeyeceğini, sözleşme süresince kira sözleşmesinin tüm şart ve koşullarına riayet ettiğini, zaruret halinden dolayı mecurdan ayrılması nedeni ile cezai şartı gerektiren bir eyleminin oluşmadığını, kaldı ki, davacı maliyenin taşınmazı herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin teslim aldığını, bu nedenlerle fahiş nitelikteki cezai şartın talep edilemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, 9.080,20 TL kira alacağının 26.01.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, 8.530,00 TL cezai tazminat alacağının ise sözleşmenin fesih tarihi olan 10.04.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklı bir yıllık kira bedeli ve tazminat alacağına ilişkindir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacı ile davalı idare arasında, 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 26.01.2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye konu arsa baz istasyonu yeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir.

Kira sözleşmesinin 11. maddesinde “Kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun yerine getirmemesi halinde ( taksitlerin süresinde ödenmemesi dahil) 2886 sayılı Kanunun 62. maddesine göre, İdare 10 gün süreli ihtarname ile durumu kiracıya bildirir ve yapılacak kontrolde, belirtilen hususlara uyulmadığı görülürse, kira sözleşmesi fesh edilerek kesin teminatı irad kaydedilir ve son bir yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir.”, yine sözleşmenin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde “Kiracının kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması,

sözleşmenin feshine neden olması halinde kalan süreye ait kira bedeli kiracıdan tahsil edilecektir. Kira bedeli tahsil edilmişse iade edilmeyecektir.” şeklinde düzenlemeler bulunmaktadır.

Davacı idare sözleşmenin 11. maddesi hükmüne dayalı olarak ödenmesi gereken kira bedellerinin zamanında ödenmediğinden bahisle sözleşmeyi tek yanlı olarak feshetmiştir. Fesih nedeniyle cezai şart istenebilmesi için feshin haklı ve hukuka uygun olması zorunludur. Davacı sözleşmenin 11., özel şartnamenin 3.maddesi uyarınca fesih ve cezai şartı, kiracının kira borcunu ödememesine dayandırmıştır.

Kira akdinin sona erme sebeplerinden olan kiracının kira parasını ödememesi veya geç ödemesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 315. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması durumda akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Somut olayda dava tarihinde 26.01.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresi henüz dolmamıştır.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu itibarla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart istenemez. Bu durumda mahkemece cezai şart isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.