Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5199 K.2017/13536

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 30.01.2009 başlangıç tarihli üç yıl süreli bina üzerine baz istasyonu kurulumuna ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, 13.10.2014 tarihli ihtarname ile sözleşmenin yenilenmeyeceği hususunun bildirilmesine rağmen tahliyeye yanaşmadığını belirterek davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesindeki şart gereğince sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmadığı, kira sözleşmesinin başlangıcından dava tarihine kadar on yıl geçmediğinden Yasa'nın 347/2 maddesine dayalı olarak fesih isteme hakkının henüz doğmadığı; bir an için kira ilişkisinin genel hükümlere tabi olduğu kabul edilse dahi sözleşmenin “Kiranın Başlangıcı ve Süresi” başlıklı 5. maddesinde fesih hakkının kiracıya tanınmış olduğu,

taraflar bununla bağlı olduğundan, davalının fesih ihbarıyla sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün görülmediğinden, açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.

Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar

arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Buna göre sözleşme ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 329. maddesine göre 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden fesih ihtarında bulunarak 6 ayın sonunda açılacak dava ile sona erdirilebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Olayımıza gelince. Dava konusu kiralananın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabii olduğu mahkemece kabul edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenmiş olan 30/01/2009 başlangıç tarihli üç yıl süreli sözleşmenin 5. maddesindeki "Kira sözleşmesi başlangıç tarihinden itibaren üç yıl müddetle geçerli olacaktır.

Sözleşmenin yenilenmeyeceği kiracı tarafından bu üç yıllık dönemin sona ermesinden üç ay önce kiralayana yazılı olarak ihbar edilmeyecek olursa, iş bu sözleşme ayrıca herhangi bir işleme veya bildirime gerek olmaksızın aynı şartlarla ve süre ile kendiliğinden uzar. " düzenlemesi bulunmakta olup bu düzenleme davacı kiraya vereni bağlar. Ancak üç yıllık uzama süresi bir defa geçerli olup kira sözleşmesi 30.01.2015 tarihine kadar devam ederek bu tarihte bitecektir.

Davacı 21/10/2014 tarihinde davalıya gönderdiği ihtarname ile sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirip 04/05/2015 tarihinde süresinde açtığı tahliye davası ile süre bitimi nedeniyle tahliye isteminde bulunmuş ise de; kira sözleşmesinden binanın bodrum katının da ayrıca kiraya verildiği anlaşılmış, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporundan da, bir kısım cihazların yapının bodrum katında olduğu belirlenmiştir.

Bu durumda kiralanan yerin konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece bu gerekçe yazılarak davanın reddine karar verilmiş ise de; gerekçe kısmının son bölümü doğru olmadığından bu bölüm gerekçe kısmından çıkartılması suretiyle hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanması gerekmiştir.