Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5232 K.2018/10274

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar 25.03.2015 tarihinde açtıkları işbu dava ile, davalı ile aralarında ...

Organize Sanayi Bölgesi G-6 parsel adresindeki taşınmazın kiralanmasına dair 01.12.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli sözleşme imzalandığını, 01.12.2013 – 30.11.2014 kira dönemine ilişkin yıllık kira bedeli olarak net 134.375,43 TL ödendiğini ancak kira bedelinin emsal kira bedelleri karşısında düşük kaldığını belirterek 01.12.2014 – 30.11.2015 dönemine ilişkin yıllık kira bedelinin net 400.000,00 TL (KDV dahil 472.000,00) olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı , davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, alınan bilirkişi raporu ve dosya kapsamı bakımından HMK 282.maddesi de değerlendirilerek dava konusu kiralananın son durumu,

konumu, niteliği,taşınmazın civarındaki emsalleri, Belediye hizmetlerinden faydalanma durumu, günün ekonomik şartları da gözetilerek, davaya konu taşınmazın kira süresi de dikkate alındığında, kira parasının olağan rayiçlerin oldukça altında kaldığı tespit edildiğinden,

01/12/2014-30/11/2015 tarihleri arasında taşınmazın yıllık kira bedelinin brüt 174.815,72 TL olarak belirlenmesinin, adil ve makul bir değeri yansıtacağı, hak ve nesafet kurallarına da uygun olacağı saptandığı belirtilerek bilirkişi raporunda belirtilen değer esas almak suretiyle davanın kısmen kabulü ile 01/12/2014 ile 31/11/2015 tarihleri arasında yıllık kira bedelinin brüt 174.815,72 TL olarak tespitine karar verilmiş,hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.12.2009 başlangıç tarihli beş yıl süreli yıllık 100.000 TL+KDV bedelli kira sözleşmesinin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar

Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı belirlenmiştir.

Davalı kiracının tacir olması nedeniyle , TBK'nın 344/3. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı,önceki uygulama ve içtihatlar gereğince aylık kira bedelinin tespitine gidilmesi gerektiği, bu itibarla 01.12.2013 tarihi itibariyle hak ve nesafet döneminin başlayacağı nazara alındığında somut olayda tespiti istenen 01.12.2014-01.12.2015 kira döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu ve bunun Mahkemenin de kabulünde bulunduğu anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında bilirkişilerden ek rapor alınarak ve varsa oluşan çelişki giderilip dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği yıllık kira bedeli belirlenip, bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile somut olmayan gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.